案例一 小型停车区被围 业主受堵
最近,刚入住东海片区太古一期的业主陈先生有些纳闷:“社区门口外,一处可停车的公共空间被围起来,造成小区业主们停车难。”
在太古一期的小区南门,陈先生指着右手边那块宽敞的空间说:“这里原本是业主们的小型停车区,最近开发商先是焊了铁架,最后改用石墩,围了起来,现在车辆只能停靠在道路的两侧,经常造成来往车辆拥堵。”后来,在每栋楼的楼梯口,摆放着推广底下车位的易拉宝。陈先生这下才明白,原来是开发商为推售地下车位所为。
陈先生认为,这一部分属于社区的公共空间,归业主们集体所有,开发商随意占有,有些过分。这两天,将联合其他业主一起维权,保障权益。
案例二 架空层被占用 物业搭建当宿舍区
无独有偶!在滨江商务区,泉商环球广场13号地块的业主们也集体投诉公共空间被占有问题。
5号楼业主张先生称,架空层,每栋楼都有。因为社区规划设计是空中花园,业主们的休闲娱乐场所只能在这个空间,很有限。买房的时候,销售人员承诺说,社区架空层,会交付业主使用,并全部配套休闲娱乐设施。
张先生说,交房入住以后,发现偌大的架空层,仅一半的空间做休闲娱乐配套,其余被物业占有,搭建起物业的宿舍。这与社区的格调,显然格格不入。物业并未事先知会业主,采取先斩后奏的行为需要给业主们一个解释。社区架空层属于公共空间,归业主集体所有,被物业随意占用,属于违规行为。其他业主也说,社区住户800多户,现在入住几百户,很多业主都有小孩,都到公共空间来休闲。可是,公共空间就那么大,还被物业占有,气愤不已。
律师支招:先判断是否业主共有 后及时维权
社区公共空间占用纠纷不断涌现,成关注热点。事实上,消防通道、绿化带、架空层等公共空间,本属于全体业主所有的公共区域,被各种方式肆意侵占,或开发成商业用途,或变为私人空间,此类现象已成普遍。
在案例一中,陈先生所提及的社区门口外的空间,是否属于社区公共空间?如何界定社区的公共空间?业主该如何维护公共区域的共有权利益?
福建贤泰律师事务所律师胡长鸿表示,关于小区内建筑物是否属于业主共有,主要参考以下几点来确定,第一,参考法律的规定,比如物权法和最高人民法院的司法解释。第二,参考合同约定,有些部位在业主的购房合同中有约定,如果约定符合法律规定,应当认可。第三,参考建设项目的规划及建设图纸,有些部位的具体功能在图纸中会有明确的说明。第四,参考公摊计算说明,如果具体的部位有计入公摊,由业主承担了建设费用,应该属于业主共有。
总之,判断是否属于业主共有,应当综合以上几点来予以确定。至于开发商或者任何他人占用业主公共所有的部分,业主或者小区的业主委员会均可以向法院起诉,要求承担排除妨害,返还财产或者赔偿损失等法律责任。