别傻了，现场热销的假象都是开发商制造出来的!
陷阱1、制造现场热销假象
调查：
在销售现场，开发商总是在销售兴旺的气氛，经常会在售楼中心的房源公示栏上打出“售完”的字样，或者在销售业绩示意图上标识出大面积的已售单元，让购房者觉得已经没有多少套房屋。销售人员也会采取很多方法来制造热销气氛，让购房者产生紧张感，在没考虑清楚的情况下，一冲动，就签了合同，交了钱。
提醒：
楼盘房源的信息可以在国土部门的网站上查询。同时，开发商在现场提供的销售消息应当真实准确。
如提供虚假信息导致购房者做出与其真实意愿相背的行为。购房者可以根据《合同法》第54条的规定来申请撤消该行为，并要求开发商赔偿损失。购房者在销售现场应保持清醒，谨慎抉择。
点评：
冲动是魔鬼，冲动是魔鬼，冲动是魔鬼，请您在准备下定时心里默念一万遍。
陷阱2、大定小定多少都收
调查：
购房者只要表现出一点点购房的意向，销售人员就会告诉你说这个户型就只有几套了，如果不交付定金可能就卖完了，要求客户马上交付定金。如果客户说没有带够定金，销售人员就会要求客户先交小定，然后要求客户次日交齐大定。如果购房者在约定的时间内未能前来，所付定金就不予退还。
提醒：
根据《担保法》第89条规定，给付定金的一方如果不履行合同，无权要求对方返还定金;接受定金的一方不履行合同，则要双倍返还定金。
因此，购房者无论缴纳小定、还是大定时都应谨慎，不要轻易缴钱而陷于被动。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
购房者表面上看得了便宜，实际却有可能买到更高价格的房屋。同时自身权益也得不到任何保障。最终，购房者所希望的“优惠”不仅得不到兑现，还会付出更多的购房款。购房者应核对楼盘是否取得商品房预售许可证，坚决不参加任何认购行为，避免成为抬高自己房屋价格的抬轿人。
点评：
定金这事儿，就是个客户逼定的手段，购房时一定优惠条件谈清楚了再下定，切勿想着先下定在谈优惠，所谓三思而后定。一旦交了定金又反悔，一般来讲，在售楼处撒泼耍赖都能要回定金，就是个脸面问题。
陷阱3、随意虚构赠送面积
调查：
“33平方米的单身公寓‘变身’55平方米的小复式”、“买一送一”、“两房变三房”……赠送面积成为时下部分楼盘诱人上钩的重要营销手段。
提醒：
天下没有免费的午餐。发展商本来就是在追逐利润，没有理由平白无故赠送面积给业主。
购房者在购买新房时，在开发商诱人广告面前要头脑清醒，签订合同时，一定要细看合同条款，涉及到赠送面积，要弄清楚该赠送的面积是否合法，是否与规划相符，如果变更了规划，是否办理了相应的变更手续。
发展商要购房者签订委托书，购房者一定要仔细审阅委托书的内容是否合法，否则，赠送的面积可能是“违章搭建”，存在被拆除或者其他不利法律后果的隐患。
点评：
赠送，这事本来是朋友之间友情的见证，但现在多成为了营销的噱头，这个道理你必须懂。说实话，开发商的赠送是有成本的，而你享受的赠送也是开发商将成本转嫁到房价上的，毕竟开发商不是你亲大爷，没义务给你白白的赠送。一旦出了问题，法律都懒得理你。
陷阱4、无中生有引人入彀
案例：
某楼盘5位业主将某开发商告上了法庭，原因是业主们发现当初卖房的时候建设的漂亮花园到了入伙时竟然消失，地上停车场又被开发商擅自更改为绿地。
业主们查阅规划局的档案后才发现，售楼书上所显示的绿化带原来是市政公共用地，根本不在该楼盘的建设范围内。
提醒：
“为了防止开发商擅改规划导致交楼时货不对板，业主在收楼时要仔细查看物业公共部分与规划文件和设计图纸是否相符。”
开发商在交楼时，都应按相关规定把楼盘的竣工验收文件及图纸、用地及工程规划许可证等进行公示，业主要仔细对照实际与上述文件、图纸要求是否相符，尤其是公共部分的规划，譬如该案例中的地面停车场是否建有等等。如果不符，业主暂不要收楼，可咨询法律专业人士，根据情节严重程度，对开发商起诉要求退房、赔偿违约金、恢复原状，或向规划主管部门投诉追究其行政责任。
点评：
留个心眼就好了，出现问题第一时间与其他购房者抱团，即使不能完全满意，也能捞到不错的好处，因为开发商理亏呀！
陷阱5、内部认购或VIP优惠
调查：
出售VIP卡、内部认购、日进斗金……商品房销售的噱头令人眼花缭乱，这都是为开发商销售房屋利益最大化作准备。
而对于购房人来说，内部认购由于有优惠条件，有一定的吸引力，这时就有可能掉进开发商的认购陷阱。
提醒：
开发商在取得预售许可证之前，无论采取内部认购或变相内部认购(VIP、优惠申请)等都属违规行为。
点评：
现实中，内部认购很常见，VIP优惠也不少，至于能不能拿到看的是关系硬不硬，而不是置业顾问的嘴软不软。
陷阱6、样板房被悄悄放大
调查：
一些开发商为了使空间看上去更加通透、视觉舒适，往往使用高亮度照明，并打通一些墙体，做成开放型厨房或透明式卫生间，这对于实际居住来说都是不实用的。
一些开发商为了让样板间看上去更宽敞，会将样板间做得比实际房间面积大一些。而购房者不可能看样板间时找开发商要建筑图纸，并拿尺自己丈量。
提醒：
现在售楼样板房通常有两种，一种是设置在售楼部附近的样板房区，而另一种则设置在楼盘的现场。设在楼盘现场的样板房失真的可能性较小一些，而设在售楼部附近样板房区的就有“放大房”的可能性存在。
同时，应该对自己看中的“意向房”进行实地考察，仔细查看一下自己有心购买的意向房。由于没有经过粉饰，墙体、梁、柱的裂缝在这个时候都很容易被发现，此外消费者还可以观察门窗的质量问题。
在查看过程中，消费者还应该重点看有无渗水对于买顶层住宅和最低层住宅的业主，最好是下雨天去考察，对渗水问题和排水不畅的问题，可以及早发现。
点评：
只要有关部分不过分腐败，面积缩水的问题都不大。其实在样板房中缩水更多的是家装，比如床缩水到只有1.2m长，比如橱柜缩水到只有30cm进深，当心！
陷阱7、包装虚幻核心卖点
调查：
90%以上购房者对楼盘的第一印象来自售楼广告。开发商通过全方位包装楼盘核心卖点信息，如“奢华生活”、“品质人生”、“尊贵选择”等等。
广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。
提醒：
根据有关规定，商品房的销售广告和宣传资料一般情况下为要约邀请，没有法律约束力，只有在规划范围内的具体明确地说明和允诺并且对合同的订立以及价格的确定有重大影响的，才视为要约。
因此，对于那些模糊的广告词不要当真，不要为这些广告所描述的“未来生活”所迷惑，多关注地点、交通、房屋质量等。
购房人还可以要求将其广告许诺中核心卖点写进合同。购房人要进行实地考察，并到规划部门了解城市的规划，特别是楼盘所在区域的发展规划和周边配套。要仔细查看预售合同附件中的小区总平面图。对于平面图内含糊不清的部分，应该要求标注上文字并盖章确认。
点评：
新广告法出台了，民间立刻就是跟风”出台”新广告法规避法宝。广告这种事，作用就是“朕知道这个楼盘了”。至于造出来比画的难看多了，你要理解再丑的现实楼盘也有颗活在美图秀秀的心。
陷阱8、不以城市功能区判断配套成熟与否
现在城市发达,功能区不断更新,商务区是否一定适合置业,这是一个重大的误区。
商务区包括金融商务区也好,都只是经济增长点的设置而已,与买房关系不大,相反开发商却把这些当做利好因素计入了房价,所以买房远离一些噱头式功能区更好一点。
点评：
买新房，能买到的大都是期房，而期房最看重的就是未来规划，尤其是板块功能规划。但请认准：政府的空头规划太多，落地和能级才是关键。
陷阱9、最好不要参与卡式销售项目
如果每个买房人都能够理性认真地对待买房选房,不急于表达自己的消费意向,开发商涨价的随意性将会下降许多。
最为常见的做法就是排队选房,通过需求集中来刺激价格上涨与调控房源。如果按照前述,对地段、配套、销售中的一些做法、对开发商释放的便宜房,有深刻认识,你也就不用追涨了,有合适的就买,没有合适的,就在等等看吧。
点评：
说实话，开发商的这些销售手段即使你看懂了，也得配合，别无他法，开发商吃定了你别无他法。
陷阱10、开盘没有好房子
开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。
点评：
因盘而异。通常来讲，负责任的项目操盘手会选择先难后易，依靠位置和户型的提升实现楼盘均价的不断提升，所谓好房子好户型在后面，但价格往往比较贵。当然，也会有一些不负责任的项目操盘手，先把好卖的都“贱卖”了，然后掀屁股跑了，剩下一堆的差位置和烂户型。
陷阱11、别对景观抱太大希望
别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了。
点评：
在南方栽棵树种棵草，浇浇水就能活，但在北方养活成本却非常的高昂，要是冬季交房，估计你的心也是拔凉拔凉的。景观好不好，小田建议多去开发商较早开发的楼盘走一走，这个最实在。
陷阱12、外面墙面砖易漏水
别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料。没人用面砖当外墙。
点评：
道理都懂，就是好面子，怎么破？其实还是个观念问题，等上得当多了，大家也就醒悟了。
陷阱13、桩有多深
漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。
点评：
这事儿挺难办的，总不至于掘地三尺吧？只能靠品牌背书了，所以尽量选择品牌大、口碑好的开发商。
陷阱14、代理公司花样多
注意，有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，比如排队买号等。但是开发商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。
点评：
代理商的那点猫腻开发商早就学会了，不同的是开发商自销没代理商代销那么有“干劲”。
陷阱15、不要买广告上的房型
如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型。不是卖不掉的就是位置有问题，我们叫最后冲刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？
点评：
呵呵，这得看销售到什么阶段：预热期都是好户型，就是眼看着干着急买不到；尾盘期都是烂户型，看着就想吐打死也不想买，除非价格实在够诱人！
陷阱16、绿化率
绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们。
我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了。
点评：
绿化率听着就一乐子，多问下绿地率，土地出让时一般都是有绿地率要求。至于容积率，是政府确定的事，但对于有关系的开发商来讲，这事儿也是可以商量的。
来源：地产大爆炸
