租购同权 广州出台的楼市新政能改变中国楼市走向吗

广州的租购同权对于楼市绝对有颠覆性的影响，未来会有更多城市跟随。住房市场的长效机制已然呼之欲出!租房和买房一样了，房价会怎么样?

7月17日，广州市政府官网挂出《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》。

广州楼市爆出的大消息，广大群众在7月18日才琢磨出味道来：在具体措施中的第一条，提出中国住房租赁史上可能具有里程碑的一条措施：租购同权!

具体内容如下：

赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。(市教育局牵头)

此举具有里程碑意义

现在北京、上海等城市，房价贵的重要原因是附着在其上的优质资源，比如优质的学校，医疗等资源。

而这些资源往往具有独占性(即按片划分的择校体系)。也就是说，只有买房子的人，拥有产权的人才能够享受。稀缺就会导致溢价，因此最贵的房子往往是所谓的学区房，医疗房。

不少所谓的地产专家或者推销者，也常常会把这种独占性和稀缺性当做是推荐房源的最重要理由。据公号“暴财经”分析，最贵学区房的不断上涨基本上都是因为拥有教育等资源的独占性。

这种独占性还导致一个问题，就是拥有房产的人和租房的人之间存在着一条无形的身份落差和阶层鸿沟。

现在，按照广州的规定，租房可以和购房享受同样的资源，那么无形中就等于把租房的价值提高了许多，让租房和购房者拥有同样的权利。

三大好处不可忽略

这么一来有几个好处：

第一，大大缓解了人们的买房热情。据“暴财经”了解，有为数众多的人买房和换房的目的是为了孩子的教育，既然不买房就可以享受到教育了，购房热情自然下降。

第二，进一步确立租房体系的地位。租房的价值不差于买房，那么在存量房为主体的一线城市，这些存量资源就可以发挥其作为租赁房资源的重要性。

第三，对于人才来说可能格外重要。在北京、上海、深圳，有多少怀揣梦想的南漂、北漂因为无法给孩子一个好的教育资源而出走呢?一旦租房确权，那么对于人才的吸纳将是颠覆性的影响。

如果其他城市不跟进，恐怕广州未来将一骑绝尘。

不过这里还有一个隐忧——这种拥有好教育资源的地块，房租方面可能因为供求关系的变化发生较大幅度的提高。因为大量想给孩子良好教育资源的父母会纷纷去拥有优质教育资源的地块租房，而不是买房。

总之，这一举措对于遏制房价上涨有积极的正面意义，对于租赁体系的建立一样有关不可估量的影响，但希望广州政府及后续跟进的城市，要在上述存在优质资源的地区，控制房租的上涨。

租赁住房三部曲

说完这条具有历史性意义的条款以外，其实广州本次的通知中还有几个重要的内容：

增加租赁住房用地有效供应。将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的，土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积。

允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。

允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租。

这三个条款，业内人士称之为租赁住房三部曲!分别从土地、商业用房、个人改造房等三个维度来提供租赁住房。

土地方面，从拍地的时候就强调，要有纯租房，既化解土地市场的热炒，就可以增加出租市场的供应。

商业用房，可以改造成租赁房，既可以盘活商业用房的存量，缓解其又功能属性被抑制和过剩的局面，又可以给租赁市场提供更多的房源。

改造房的措施也给一些有出租意愿但是由于资质，安全标准等问题无法进入租房市场的房源以合理性。

商住用房去库存时机到来

商业用房这里要多说几句。业内人士刘晓博认为，此次广州“开口子”，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房，可以说体现了房地产调控“因城施策”的原则，给多个城市提供了一条解决“商业用房高库存”的道路。

广州这份文件的原话是：

允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的住房，其土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。改建后的租赁住房，不得销售。

这里面隐藏了几个利好：

第一，允许改造成租赁住房的是“商业用房等”，这个“等”，有进一步想象的空间。此前大城市一直再整顿“工改居”，也就是控制工业用房改造为租赁住房，将来会不会有政策调整呢?

第二，“调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行”，居住成本会降低。

第三，这段话没有讲，但文件里有涉及：租住人还可以提取公积金支付房租，以及“保护承租人的稳定居住权”等等。

过去几年，中国楼市发生了巨大的转折，主要体现在两个方面：

第一，全国的住房已经足够14亿中国人居住，但存在显著的“人房错配”现象。也就是说，在人口不断增加的大中城市，住宅还不够住;而在农村、绝大多数中小城市，住宅已经显著过剩。

第二，各大城市都给予写字楼、商业综合体、商务公寓等“商业用房”极为充足的土地供应，于是中国城市普遍出现了“商业用房”严重过剩的局面。

上图是2016年上半年部分城市“商业用房”的“消化周期”数据。成都的“商业用房”要全部租出去、卖出去，大约需要168个月。其实，成都还不是问题最严重的，当时的报道称，深圳的“消化周期”长达20年。

据仲量联行最新数据，2017年上半年深圳共有8个新竣工的甲级办公楼项目，总供应量超过70万平方米。截至2017年二季度，深圳甲级办公楼存量达580万平方米，全市甲级办公楼市场空置率上升至16%，较去年底上升了超过3个百分点。

在上海，库存的“商业用房”面积据称已经超过1000万平方米，消化周期也长达8到10年。

“商业用房”过剩了，该怎么办?要知道，这类房子管理费高，对于普通业主来说空置的成本非常高。而在过去几个月，北京、上海又对“商业用房”采取了空前严厉的限制措施，以避免大家打擦边球，最终让人口增长失控。

因此，《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》也给“商业用房”去库存提供了机会。

广州的租购同权对于楼市绝对是拥有颠覆性的影响，未来相比会有更多城市跟随。住房市场的长效机制已然呼之欲出!