地再贵都要拿？央企泉州高调拿地王背后…
泉州房网消息（文/谢小青）：年末的土地出让事件，在临近平安夜的前一日，成为泉州市民茶余饭后的谈资，随着央企保利以28.22亿元“任性”拍下泉州城东2015-15号地块、2015-15号地块后，关于泉州房价的话题不断在微博、社区论坛、朋友圈发酵。显然，泉州房地产市场已经好久没有这般热闹了。
喧嚣之后回归寂静，为什么在当前的楼市行情下，还有房企愿意出这么高的价码拿地，背后的企业战略是什么?对泉州楼市将引发什么样的效应?
央企保利拿下泉州新地王
“原来的土拍现场，从来就没有像今天这般，连走廊都挤满了围观的人。”参与土拍市场的业界人士陈先生说道。12月23日，土拍市场未开始，已经显明显的火药味。
事实也是如此，当天下午，率先开拍的2015—15号地块就是在围观者的一次次惊叹声中加价的，竞拍的房企都是清一色实力房企，包括保利地产、南益地产、中骏置业、建发房产等房企，最终被保利以6.5亿总价竞得，楼面价5953.56元/平方米。保利地产一锤定音，现场骚动不已。要知道，这个地块楼面价已经破了泉州五年来的记录了。
拿下2015-15号地块后，保利显然并没有满足，披荆斩棘最终以21.7亿拿下2015-18号地块，一举成为泉州新地王。
据悉，2015-18号地块位于城东片区安吉路与毓才路交叉口东侧，分A、B两地块，其中，A地块面积108370.1平方米(约合162.56亩)，B地块面积15140.5平方米(约合22.71亩)。
保利成功拿下地王
保利近年来在闽布局，如今要加上泉州了
资料显示，保利地产曾于去年7月在厦门以总价33.88亿元摘得厦门同安一地块，刷新了区域地块单价新高，在深耕厦门定调之后，布局闽南成为其战略步伐。此次保利不惜以28.22亿元，一次性包揽了城东两大地块，就是其全面布局闽南的开端，相信在泉州城市发展升格为国家战略之后，还有类似的国内大房企将陆续进军泉州，泉州的楼市大戏才刚刚启幕。
缘何地王现身城东?
此次地王现身城东，既是意料之中，也属意料之外。
城东不可多得的几块“熟地”
在业界看来，此次城东推出的2015—15号15号、2015—15号18号两幅地块，没开拍之前就已经被多家大房企盯上，据悉，包括万科地产、中骏置业、南益地产早就对两幅地块做过多轮的规划方案预演，企图坐等地块揽入迅速开发，在这之前，甚至坊间一直传闻，地块最终可能会以“联合开发”的方式被拿下。
此外，近年来，随着泉州东拓战略的持续推进，大城东城市开发进程不断加快，区域基础设施配套也日益成熟，南益地产、中骏置业、星浩资本、泰禾集团等开发商纷纷落子于此。随着中骏世界城的开业，周边几个楼盘的交房，区域人气不断聚集，交通干道、城市路网已经建设完毕，商业配套陆续呈现，加上已经有第一医院、城东学园已经投入使用，套用行业的话说，2015—15号15号、2015—15号18号已经属于泉州少有的“熟地”中的“熟地”，特别是近两年来，周边除星光耀广场项目在售外，再无房源可售，地块开发竞争少，有较大的销售溢价。
不过，以楼面价6789.45元/平方米的高价被保利竞得，如果扣除公建部分，楼盘价达到6849.46元/平方米，这个价格仍出乎行业意外，以紧邻的星光耀项目住宅销售均价10000元/平方米相比较，保利地块后期定价将面临巨大的压力。据悉，星光耀广场当时取得地块的楼面价仅1804元/平方米。
地王要卖多少才保本?
城东出了地王，谁最高兴?当然是紧邻的项目星光耀广场了。据悉，几乎在保利拿得地王的同时，星光耀广场营销副总梁志森就在其微信朋友圈发出祝贺信息：“星光耀广场恭喜新邻居：大央企保利21.7亿再夺泉州城东18号地块，楼面价6789.45元/㎡!!!星光耀即将涨价…”，同属大城东的津汇红树湾常务副总周世杰接受其他媒体采访时表示，受此利好，津汇红树湾涨价在即，一方面津汇红树湾已经在售房源马上要涨;而预计1月16日开盘的B区(2号地块)，开盘时间要提前，且开盘后房价将破万元。
刷爆的微信朋友圈里各种关于地块的故事桥段不断上演，一个有意思的桥段是：
城东沦陷了。
万科:什么鬼，杀气这么重
南益:钱不是问题，问题是比我有钱
中骏:我去，嘴边的肉飞了，连地盘都被占了
建发:亲儿子就是任性
保利:都他妈给“老子”滚开，城东是我的，学区房也是我的。
喧嚣之后，不然让人产生一个疑问，这么高的楼面价，保利究竟要卖多少钱，才能保本?
“楼面价格又点高了”冠亚集团营销总监林谋章说道，按照项目当前的楼盘价，加上建安成本2800-3000元，税费为实际销售价20%左右，营销成本“5-10%”，财务成本“4%”左右，其它不可遇见费1%左右，该项目销售价格应不得低于15000元/平方米，城东房价1.5万元时代宣告到来。如果按20%的销售计入，项目销售价将创泉州房价新高。
随着地价的创新高，城东的房价将率先带动泉州新区房价的跳跃性上涨，林谋章表示，按照当前泉州楼市行情，考虑到项目的容积率不低，一些低密度住宅配比有限，项目想要做出高溢价率的产品，还需考虑综合社区配套开发能力，而差异化的高端产品做法更考验房企研发能力。
泉州业内人士认为，此次地王的出现，保利的进驻无疑是给泉州楼市注入一剂“强心剂”，但这股土拍热，有点“烧”过头了。
今年以来，泉州楼市一度萎靡不振，深度调整期下，无论是开发商还是购房者都逐渐回归理性。虽近几个月，泉州楼市成交量有所上涨，但总体库存仍处于高企状态，供应量偏大，需求也较为理性，去库存压力下，保利能够一战成名，值得期待。
当然，问题也来了
为什么地再贵都有人拿?
难道就不怕成本高，被套牢，售价高，卖不动么?
首先，优质的核心地块是稀缺资源，拿地已经不是简单的经营行为，而变成资源占有的战略选择。众所周知，此次推出的城东15、18号地块，为今年泉州推出的少有优质地块，土地供应少，加上明星地块推出，自然引发争抢。万科地产、中骏置业、南益地产等房企，需要进一步储备地块开发，如此成熟地块自然需要争夺。而对保利地产而言，首进泉州，有合适的地块，高调拿地更是势在必得。
其次，地价预期价格的计算方式在改变。传统拿地计算地价的方式是按照同区域内现行销售价格进行倒算得出的。但是，现在的大房企拿地，则是针对热点地块的预期价格，参考同时期其他热点地块土地出让价格。
另外，最重要的原因是，热点地块基本只有上市房企才有实力参与竞买，这实际上改变了原有开发商的盈利模式。传统的盈利模式是拿地——开发——销售，靠利润赚钱。但是，现在，对于大房企和上市房企来说，股价可以赚钱，拿地之后的金融和资本运作，也能变向赚钱。
不少业界表示，泉州地产开发的两极分化已经出现明显分水岭，大房企具备雄厚的资本优势，随着这些大房企进驻泉州完备后，小房企根本就没有拍地拼的资本，手中没粮，加上产品研发能力有限，很难再有生存的空间，转型已经迫在眉睫。
