大变局之下，闽系房企泰禾进入至暗时刻？

过去的五年，是闽系房企的高光时刻。凭借高杠杠财务、激进拿地、规模扩张、高周转提速等最快的行业复合增速，闽系房企异军突起，成为地产圈热门话题。

这其中，泰禾集团（000732.SZ）、融信中国（03301.HK）等闽系地产商尤为典型。

但好景不常在，在地产行业热度退潮来临时，一些闽系房企依赖于高财务杠杆带来的增幅开始大幅下滑，因不断缩减财务杠杆，而面临规模增速乏力的局面，同时经历公司内部动荡，正在进入艰难时刻。

闽系崛起之泰禾，但这家公司过去一年中风雨飘摇。裁员、公司高管离职、不断出让项目股权，几乎让这家曾经的焦点房企坠入深渊。

同样是一年后的当下，泰禾集团并未真正走出困境。

“时来天地皆同力,运去英雄不自由”

2019年7·30后，随着政策正式定调，房价再也不会大起大落，楼市再也不会惊心动魄，只剩下“稳定”压倒一切。在这样的变局之中，泰禾想要的“断臂求生”结果仍还未到来，能否熬过这个生死局，依然是未知数。

一个直观的指标是，泰禾集团的销售规模同比出现下滑，成为主流房企里面下滑较为严重的一家。

根据研究机构克而瑞监测数据看，泰禾集团2019年前7月销售同比下滑超过30%。今年上半年，泰禾不断对外出售项目股权，以期“断臂求生”。信用评估公司东方金诚一份报告统计显示，泰禾集团为加大资金回笼力度、缓解债务压力，公司出售了多家项目公司的部分股权，总对价合计83.56亿元。

“泰禾的工资基本是业内最高的，一些重要岗位都安排了AB角，让整个公司的运营效率很低，这也是造成业绩不佳的原因。”一名泰禾内部人士表示。

此外，融资方面，2019年7月12日，泰禾终于借到了钱，票面年息15%，每半年支付一次，债券期限为3年。

高达15%的利率，令市场一片哗然，泰禾集团股价当天大跌4.11%。

没有对比就没有伤害，我们来看看其它房企的融资成本。

中海最让人羡慕，7月8日，中海地产发行的一笔港元票据息率低至2.90%，刷新同业最低利率。华润置地、保利发展、招商蛇口、万科等，均为央企或具有国资背景的发展商，他们今年上半年的融资利率也在4%左右。

恒大、融创、碧桂园融资成本就相对较高，在7%-10%之间。

泰禾15%的融资成本，刷新了历史记录。

数据显示，2019年一季度，泰禾集团净负债率高达279.2%。机构评级报告显示，泰禾2019年及2020年到期需偿还债务分别为473.59亿元、477.99亿元，而2019年一季度其在手现金仅为173.06亿元。

【NO.2〡贰】违规销售、承诺不兑现，泰禾系列产品风波不断

泰禾产品线中有一款非常神奇的产品——“金尊府”。但就是这款所谓的爆款，却屡次出现各种问题。

2017年8月，泰禾集团耗资8.14亿元收购原“盛捷公寓”，改名为“天津金尊府”；2017年12月1日，泰禾金尊府发生火灾，死伤多人，事故发生后，天津泰禾锦辉置业包括项目经理在内的14人被公安机关逮捕或取保候审。

2018年3月，天津泰禾金尊府以8.78亿元价格被转让（包含债务）；2019年3月，天津泰禾金尊府被执行司法拍卖。

如果说天津金尊府只是一次意外，那么太原金尊府、郑州金尊府持续出现产品风波，着实验证了“打脸”定律，似乎：

“坏事的发生，总能带来更多的坏事”。

在泰禾的本部福建区域，泰禾集团旗下多个项目屡次上演产品风波。

2014年，石狮泰禾广场未取得预售证开盘遭到投诉、降价遭到业主退房维权；

2015年8月30日，泉州华大泰禾广场众多业主举牌维权，拉横幅指控泰禾质量为“品质豆腐渣”，楼盘广告虚假宣传坑害消费者。楼盘存在房门打架、瓷砖脱落、钢筋裸露、楼板开裂、电梯容量过小、楼梯栏杆生锈等诸多质量问题。

2016年4月，为营销需求，泰禾原泉州区域高管集体在会上宣誓“华大泰禾广场2018年6月正式开业”。如今2年多过去了，“华大泰禾商业广场”开业仍没有时间表。

事实上，泰禾集团在泉州开发的几个项目，包括东海泰禾广场在内，从一开始就有不少业主上网发帖抗争，反映存在项目销售欺诈、楼盘质量堪忧等问题。

比如东海泰禾广场，该项目营销负责人“泰H的薛先生”，曾在2017年接受媒体采访时称：“东海泰禾广场采用的是售后返租政策，承诺商铺年均7%的回报率，五年包租，最高可达到9%，相当于1分利。8年无理由退款，110%的总价回购商铺。这是全国首例。”

这种被政策明令禁止的销售模式，在泰禾集团照样施行，实在让人匪夷所思。

进入2019年，泰禾就一直在卖项目。

2019年3月到5月，泰禾相继卖掉杭州、南昌、漳州、广州、佛山、苏州7个项目的部分股权，接盘方都是福建老乡——世茂地产。

2019年6月24日，泰禾把广州院子项目公司——增城荔涛和增城荔丰各29%的股权卖给五矿信托，回款18.22亿元，此前泰禾已经把该项目51%的股权卖给世茂地产。

6月29日，泰禾售出济南章丘项目。

6月28日，泰禾出售河南润天置业公司权益，作价12.6亿元卖给河南天伦地产。通过一系列的甩卖行为，泰禾竟还剩下400多个亿的年内贷款要还。为了还钱，泰禾也是挺拼的。

8月1日，泰禾发布公告，公司第一大股东的一致行动人叶荔所持有的公司部分股份办理了质押，将用于担保。值得注意的是，所质押的股份近达叶荔所持公司股份的100%。这个动作什么意思呢？

金融圈业内人士认为，一旦上市公司的大股东做出这个动作，就代表着一种立体的债务困境。因为上市房企本身股权就已经质押融资，再次股权质押等同于加杠杆，几乎等同于饮鸩止渴。

2018年至今，超过十个副总裁弃船而去，包括追随泰禾多年的三位。

根据媒体公开报道，泰禾集团掌门人黄其森坐镇北京通州运河边上的中国院子，在8万一平的新中式豪宅里，面试了一批又一批的高管，又送走一批又一批的高管，一出一进，薪水几乎翻倍。

但上半年黄其森在接受国内知名自媒体时坦言：泰禾一流的薪酬换来的却是三流的业绩，并反思，怎么一流的人才和薪酬，却做出了三流的业绩。

反思的结果便是，泰禾高管接二连三的失联。

继4月泰禾集团副总裁余智晟失联后，5月前泰禾南京公司总经理朱兵站在履新孔雀城南京公司不久后便失联，泰禾内部人士表示：“朱兵站已经被带走调查”。

据了解，朱兵站此前在泰禾南京公司主导拿下的几块地都出现了比较大的问题。其中，南京院子在施工的时候，破坏了有着220年历史的南京市级文保单位颜料坊老宅，被罚50万；南京青龙山和鹿山地块让泰禾陷入到官司之中。

高管相继失联背后，与泰禾近一年进行的内部反腐密切相关。

今年5月，有媒体报道泰禾集团人力资源部成立了4个考核组，对建设、商业、物业和酒店等板块进行集中干部考核巡视。

内部人士透露，“已经查出了问题，并且处理了一批人”。

不过，日前自媒体号《地产天机》则爆出一则“泰禾集团内部贪腐大起底”，在地产圈内引起骚动，在其续篇中，《地产天机》特别点名“泰H的薛先生”，存在内部权钱色问题。据了解，“泰H的薛先生”在泉州主管地产营销工作时，亦曾爆出多次“营销丑闻”。

比如“柳岩泉州见面会事件”，因前期恶俗营销而被柳岩团队中止合作后，引发连锁反应，“泰H的薛先生”见事情不妙，欲“甩锅”活动公司，结果遭活动公司实名“音频材料周一见”后特殊处理。据了解，这段录音资料所涉及内容“有趣的很”。

张爱玲在《年青的时候》里面写道：

孤独的人，有他们自己的泥沼。

我们期待2019年泰禾房企的破局。

文章综合自：商都房谈、第一财经、湾区楼市发布、包邮区等。