“陆上的人喜欢寻根问底，虚度了大好光阴。冬天忧虑夏天的姗姗来迟，夏天则担心冬天的将至。所以他们不停的四处游走，追求一个遥不可及、四季如夏的地方。”
立冬一过，南方小城泉州的天气，就开始进入魔幻的阶段，炎热散去不去，忽冷忽热，像极了楼市中各种层出不穷的传言，甚至有人喊出泉州楼市“凉凉”的声音。
在内参看来，外围市场的降温事实存在，泉州热度虽有减，但仍走出了独立的行情，判断基于下三点判断：
1、泉州政策底已经呈现，在其他区域出现市场降温情况下，泉州新政策补丁更多强调界定合理住房需求，并非调控政策的强升级（没有涉及二手房指导价、房贷政策、限售年限变化等）。
2、市场的供应基本面没有发生变。泉州中心市区短期内可供应的一手房源仍较为有限，2021年中心市区土地出让地块，仅江南建发地块，北峰城建地块，浮桥龙湖地块，年内有可能出让的地块仅江南一幅综合体地块和北峰一幅住宅用地。可以预见，2022年上半年可供入市的住宅房源仍然非常有限。这也是当下泉州楼市调控政策中，仍然强调保刚需政策的核心。（晋江城区内同样面临这种局面，今年内入市项目，中南玺樾、金域国际和晋东正荣府）
3、和泉州同级别体量的城市相比，包括南通、佛山、东莞、宁波等城市，基本已经完成了城市化的扩容发展，房价已经进入阶段性高位。反观泉州，在房价刚刚上涨之时，就出台了最严厉了调控政策，房价长期控制在一个相对低位的“安全值”上，为楼市发展预留长足的发展空间，同时，万亿GDP城市的泉州，几大板块新区还处于扩容中，具备强大的城市后发优势。正是在这个前提之下，泉州新的五年规划明确提出，要进一步提高中心城市的首位度，加快环湾中心城区建设，区划重构，推进区域同城化发展，争取地铁获批。
这些规划，目的在于做强城市地位、做好产业升级、吸引人口流入，从而在未来的城市竞争中有更强的张力发展。
是的，一切美好的事物，都是曲折向着自己的目标。
NO.1|壹
外围在降温，但泉州仍走出独立的行情
与福州、厦门行情降温行情不同的是，这一波的楼市发展中，泉州正走出一个独立的行情。
因各种因素影响，泉州主城的一手房源供应少，早已是不争的事实。
当前，市区中心板块仅有田安南路的中梁星海印（218套可售）、安腾礼悦台（63套可售）、保利华创云上（150套可售），三个项目体量都不大，或有望于近期集中入市；
城东板块已经超过4个月没有新房供应，目前仅有中骏云禧、融创宸東壹号两个项目还有住宅房源可供选择。其中，中骏云禧还剩491套房源待推，包含多层、高层住宅；融创宸東壹号还剩3栋住宅、3栋复式小高层及12栋叠拼房源待推；
东海板块则因为诸多因素，短期内难有新房供应；江南板块目前暂无新房在售，需等建发和龙湖新项目入市；北峰板块暂无新房在售，板块内仅有纯新盘城建水墨芳华待售。此外，11月15日，板块内一幅商住地将拍，毛坯限价15553元/㎡。
整体来看，当前泉州主城供应量短期较为有限，市场仍处于供需不均的阶段。加上目前严格限价所形成的一二手价格倒挂、新推土地限价逐步抬高趋势，这些即将供应的一手房仍具价格优势，主城区一手房仍处于供需不均状态。
市场更多针对晋江一些摇号项目出现大量弃选房源得出晋江楼市“凉凉”的说法，但很显然，这样的说法是过于片面的。
一是晋江万达旁的五店市晋文坊项目（均价19800元/㎡，户型建面约82-163㎡的2-4房）于9月、11月进行了两次开盘，尽管选房当天仍有房源剩余，但经后续销售均于当周内清盘，项目共计553套住宅已经全部售罄；
二是青阳板块的万科金域国际，首批1#、2#、3#、6#共240套住宅（毛坯限价15099元/㎡，户型建面约127-143㎡）于上月推出，有效认筹1400组，非刚需中签率约10%。选房当天去化率近8成，同样于当周内清盘；
三是位于桥南板块的中南·玺樾（毛坯限价15109元/㎡，户型建面约143-165㎡）由于改善大户型产品，对客群有针对性筛选，顺销期已去化七成，基本符合市场预期（基本面没有变化：大户型对客群有筛选，周边一二手房价倒挂明显，板块唯一一手房供应），随着时间的推移，仍可以较为轻松去化完成。
由此可以得出较为清晰的路径：
当下的泉州楼市，“打新热”正在降温，中心区域、主流板块认筹比例虽较高峰时期有所下降，但整体热度依旧较高，与其他城市相比，这样的销售成绩仍非常耀眼。
但与去年的行情不同的是，所有新盘开盘即热销的情况正在发生变化，分化的行情正在开启，非热点板块的楼盘正在明显降温，热度开始出现递减，部分项目首期蓄客就已经开始感受到压力，尤其是一些位于城市边际板块、无实质性利好支撑的项目更是明显出现疲软现象，这也意味着闭着眼睛买的时代已经过去了。
NO.2|贰
6大变化，构筑泉州楼市买房逻辑
1、调控政策方面，政策底部出现，重点在强调市场秩序。
随着新政政策补丁的出台，政策着重在于精准保刚需，加大了刚需的认筹配额比例，同时调整了刚需的范畴，以刚需政策筹码进一步吸引外地符合条件的人才留在泉州，并从政策上进一步遏制炒房需求。总的来说，由于之前泉州已经出台了严厉的调控措施，此次新政是补丁，进一步界定合理住房需求，并进一步多部门联合执法，从市场秩序上规范楼市乱象（价外收款、禁止囤房、捆绑销售等）。
2、房价变化方面，政府进一步强力控盘，未来价格数据上，涨幅收窄，但中心市区新房均价仍会微幅上涨。
围绕涨幅不能过快的调控上，一方面土地出让已经进一步从“限房价、限地价”双管施行，核心地段地块供应速度放缓，周边低价地块会加大供应，反应在未来价格数据上，涨幅会明显收窄，但中心市区的新供应地块房价限价仍然处于温和上涨阶段。
3、供求变化上，市场分化“窗口期”正式出现。
由于核心板块供应仍较为有限，市场热度将在很长一段周期内保持，比如泉州晋江一些核心区位板块的项目需求仍较为旺盛，特别如东海板块、城东板块、中心城区等，排队摇号的局面短期时间内难以改变。（这是因为失去总体的在售库存少，严控的限价及保刚需摇号加剧了这种热度）
周边县域及远郊区新盘开盘的销售率开始走低，未来泉州市场两极分化形势会更加明显，这种明显会在第四季度得以体现。
4、房企变化方面，受金融大政策影响，房企在12月存在一波平价放量去化需求，买房有捡漏的机会。
当下全国市场也开始两极分化，一些城市成交量开始萎缩，一些全国性的房企在快速去负债的压力下，必然在今年12月前通过规模平价换量，以求更快的资金回笼速度，缓解企业资金紧张情况，这个时候，是购房者买入的最佳时期。
5、泉晋置业区域迁移出现，刚需购房选择性会越来越大，但是改善性购房选择空间仍较为有限。
一方面，泉晋中心区域可供应土地和房源节奏和数量短期内较为有限，随着政府不断加大对新区的配套建设力度，特别是台商投资区和晋东新区在政府的强力开发建设推动下，市政配套纷纷落地，前景看好，同时成为供应主体市场，且房价适中（限价），将吸引大量购房群体关注。
同时，由于过去泉州楼市行情快速上升，在抢地和限价行情下，各开发企业为控制成本，项目将多以刚需客户为主，未来刚需购房者选择变多，但定位改善型，大户型的产品较少，优质的改善型产品同样会受到市场青睐。一些叠加核心地段+优质学区配套的改善型楼盘则价值进一步放大。
6、泉州“老破小高价学区房”不能碰了，回调已经陆续开始了，未来要承受一定时间的压力，但新区如城东、东海兼具居住、学区次新房则具备综合优势，价值反而处于成长阶段。
