01
如何看待新政及其影响？
此次泉州新政，是之前调控政策“因城施策、分类调控”的进一步实施，着重在于精准保刚需，比如加大了刚需的认筹配额比例，同时调整了刚需的范畴，以刚需政策筹码进一步吸引外地符合条件的人才留在泉州，并从政策上进一步遏制炒房需求。总的来说，由于之前泉州已经出台了严厉的调控措施，此次新政是补丁，进一步界定合理住房需求，并非调控政策的强升级（没有涉及二手房指导价、金融政策、限售年限变化等）。
值得一提的是，泉州主城区楼市目前的核心问题是一手房供需矛盾紧张，背后则是因为近几年来泉州主城的土地供应放缓导致的结果，一手房严格限价，叠加了学区房价格炒作、二手房跳涨所形成的巨大一二手房价差，加剧了投资风潮，激活了大量沉默的房票，使得大量购房者创造性条件参与打新，新政进一步限制炒房风潮，有助降低“打新风潮”达到“稳房价预期”。
此次新政特别提及加大土地供应，加上“限地价”、“限房价”、“稳预期”调控主基调，未来新出让的地块房价大幅度拉升的可能性小了，随着更多新房出现，直接冲击当下拔高的二手房价，随着时间的推移，这种严重倒挂的情况将明显改变。
此外，由于本身泉州市场已经开始处于分化阶段，“教育平权”政策预期下，泉州老城区高价学区房已经开始回落，甚至出现个别高价学区房抛售情况。
大金融环境趋严，叠加还可能随时警示的手段，比如二手房指导价、房产税等，暗示你的持有成本可能增加，包括隐性的保障性租赁住房、保障性公租房、共有产权房等配套政策，虽然不直接影响房价，但势必将分化瓦解房价的快速上涨的预期。在这种情况下，一切围绕预期的大调控已经开始，在这种判断之下，内参认为：
1、“打新潮”将会降温，全城都是热销盘的场景将不复存在，一些位于远郊、或者新区没有核心优质配套的房子，大概率现在买入价就是天花板价格。
2、不是所有的楼盘倒挂都有价值，也不是所有“打新”能买到就赚到，买房一定要结合自身需求形成独立判断思考。
3、高价学区房不能碰，回调已经陆续开始了，未来要承受一定时间的压力。
4、未来核心区的优质次新房，价值进一步凸显，叠加核心地段改善型楼盘、特殊资源占有者，价值进一步放大。
5、新的土地出让规则已经发生改变，所以大概率接下来的市场好产品将会越来越多，购房品质得到进一步保障。
02
泉州这一轮的二手房价格涨幅特别大，市场分化后，二手房价会不会降？
当下，泉州主城一手房市场还处于打新阶段，且供应量短期较为有限，新推土地限价逐步抬高趋势，主城新房打新热仍将持续一段时间。
泉州二手房价跳涨普涨，这是因为，泉州过去房价长期保持低位，在这一波行情中，在货币、供需、配套等要素变化下，是必然补涨的结果，只是因为叠加了供需不均和一手房打新预期下，造成了全面跳涨的状况，形成了板块并进和房源普涨的结果，板块间、个盘间的价格差异不明显，随着市场的理性回归，这种局面将会被打破，分化的行情将会在未来市场中体现，部分虚火房源价格肯定会回调。
这也意味着，随着这轮泉州房价大涨后，泉州二手房价格已经跃上台阶，闭着眼睛买房的时代已经过去，未来只有部分板块核心配套加持的房子，才具备一定的价值成长性。
记住，接下来买房，不要乱买，不要乱买！
03
一手房很难买到，二手房价感觉到达了顶峰，现在还是买房的机会点吗？
因各种因素影响，泉州主城的一手房源供应少，这是现状。
分板块看，鲤城区一手房长达一年时间未有新房供应，城东已经超过4个月没有新房供应，万安已经进入存量房时代，东海超过半年没有新房供应，丰泽主城今年内预期供应的仅中梁星海印（218套可售）、安腾礼悦台（63套可售）、保利华创云上（150套可售），总体预期供应量少。
供需矛盾是造成当下泉州二手房价上涨的动因，加上目前一手房严格限价所形成的价格倒挂，这些即将供应的一手房极具价格优势，打新一手房仍是非常重要的买入方式。
内参强调当前泉州二手房价格进入阶段性高位，指的是板块与板块的价值体现不明显，优质房源和普通房源的价格区分不明显；区分来看，核心发展的区位板块价值仍有待进一步提升，片区的房源均价，还有上涨的动力。
04
如何看待东海未来的发展，当下东海新房认筹迟迟未出，多次摇号未中，是不是应该考虑买东海的二手房，东海的二手房价格会不会是高位？
刚开完的泉州党代会，泉州提出未来五年要加快环泉州湾中心城区建设，建设常驻人口超500万人，建成区面积超500平方公里的城市中心，突出区划重构，聚湾强心，建设代表中国海洋文明的区域中心城市，东海作为泉州市域中心的核心点，板块价值将进一步提升。
其次，政府有意加快东海多个片区征迁改造力度，欲把蟳埔、后埔、云山打造成为泉州高品质城市单元，且进一步强化东海城市中心城市形象建设，并进一步规划增加交通路网、核心商业、教育配套，在多种因素影响下，东海剩余一手房源如何更好完成泉州城市发展民生需求，成为第一考虑要义。
在人民网地方领导留言板上网友关于“东海住房摇号”的咨询中，泉州市住房和城乡建设局于10.25回复表示：“ 据泉州市住房和城乡建设局调查了解，我市现行的刚需、非刚需购房政策是针对特殊时期制定的。泉州市住房和城乡建设局将进一步完善公证摇号销售机制，强化分类精准施策，支持合理购房需求，确保我市房地产市场持续稳定发展。同时，进一步引导、督促东海片区已达到预售进度要求的项目尽快申请办理预售许可，并对外销售。新盘开盘销售时，会在泉州晚报等媒体公布相应的摇号选房方案。”
目前东海已经取证还未认筹的项目有：上实海上海三期格澜郡5#楼，共255套；海宸尊域三期1#、2#楼，共579套。此外，万科城市之光二期21#、23#楼（共239套），首批高层次房源已公示。
内参认为，若东海新房短时间内未能供应，有自住需求，看好东海中心板块价值成长的，也可以通过追求确定性的方式买入。从长周期看，目前东海滨海社区部分2万元左右的房子仍具一定价格优势，仍是可以伺机进场的方式，具体则根据房源自身情况选择。
05
如何读懂泉州“十四五规划”的城市发展逻辑？
一直以来，泉州存在着“格局”很大，“势能很小”现状。
2020年，泉州GDP高达10158亿元，正式进入“万亿元俱乐部”，泉州“格局”很大是因为，在过去的泉州发展中，凭借泉州政府的有力领导，泉州人通过勤劳和才智创造出天量的财富，硬生生挤出省内第三中心城市的地位，同时，凭借着大泉州各县市区独立的产业集群发展模式，形成了完整的产业链，在全中国的普通地级市中屈指可数，形成了泉州城市的大“格局”。
但泉州同时出现几个问题，一个是面临厦门城市的强力“虹吸”，闽南金三角与长三角城市群最大的不同点在于，长三角城市群经济发展、城市建设更多是互补，但厦门由于自身经济总量规模有限，产业较为单一，厦门做大做强更便捷的方式，就是把周边城市的人、产业、消费拉过去，形成此消彼长的结果，这就是为什么厦漳泉一体化喊了许多年，仍没有大进展的背后逻辑。
此外，泉州内部分散，强县市自成一体，泉州主城向心力弱，大泉州更像是一个城市群的组合，没有把城市资源配置集约配置，提升泉州城市竞争力，这就是为何20强城市中，仅泉州未有地铁的缘故。
在这个前提之下，泉州新的五年规划明确提出，要进一步提高中心城市的首位度，加快环湾中心城区建设，区划重构，推进区域同城化发展，争取地铁获批。
这些规划，目的在于做强城市地位、做好产业升级、吸引人口流入，避免在新一轮的城市竞争中，泉州被边缘化沦为普通地级市。
楼市发展机遇显然正蕴含在新一轮城市发展机会中。
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如何看待台商投资区发展，台商区目前多个新盘同时供应，要如何选择？
内参非常看好未来台商投资区的发展，此次泉州党代会，进一步确定了台商投资区在泉州环湾城市发展的地位，台商投资区从之前强调的泉州城市副中心向泉州城市新中心迈进，未来五年台商区更是作为泉州高新产业发展的承载体，产业进一步有作为。
由此可以判断，台商核心板块湖东板块、海江板块将打造成为泉州人居新样板，内参同时看好这两个板块未来价值成长性。
以湖东板块中海学府世家为例，该项目成为近期最大热门咨询楼盘，湖东核心地段叠加优质学区（一墙之隔湖东学园），精装限价1.45万元（价差形成），具备很好的价格成长性，可以预见开盘即抢房局面。
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