租违建房被拆承租人应赔偿损失 签合同续谨慎
租了一年多的房子，因是违建房被拆，损失该由谁来承担呢?阿路(化名)很是头疼。
前年年底，阿路在城郊结合部，找阿昌(化名)盘了三个店面，开了个小超市。其实，阿昌并不是房东，真正的房东是阿乐(化名)。按照阿路和阿昌的口头约定，他们的合同期是五年，因为阿乐和阿昌的剩余合同期就是五年。当时，阿路也没问那么多，也就没重新找阿乐签订租赁合同。
盘下店面后，阿路投入了10多万元，超市对外营业，同时，他交给阿昌一年半的租金及1万元押金。
没想到，因为该店面及所在的建筑系违建，今年年初，该违建被拆除掉，店面自然不能幸免。阿路的超市再也开不下去了。这给他带来不少的损失。
怎么办呢?阿路找到阿乐要求退还剩余的半年租金及押金，还有因装修投入的10万元，均遭到拒绝。阿乐说，自己并没跟他签订租赁合同，凭什么要他来赔偿呢?而到现在，阿路怎么也联系不到阿昌了。
“请问，我的损失该找谁来赔偿呢?能找阿乐吗?”阿路很发愁。
黄必良律师：根据合同法第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。可见转租成立的前提是经出租人同意。反观本案，如果房东阿乐同意转租，那么阿路与阿昌的转租协议成立;反之，则转租协议不成立。无论如何，根据上述法律的规定，房屋转租后，实际上形成了两个租赁合同，一个是出租人与承租人之间的租赁合同;另一个是承租人与第三人之间的租赁合同。根据合同的相对性原理，这两个合同并不隶属，各自独立履行。从阿路反映的情况来看，因为阿路并没有与房东阿乐重新签订租赁合同，且将租金直接交付给转租人阿昌，根据权利义务相一致原则，阿路无权向房东阿乐要求赔偿，只能要求转租人阿昌承担相应责任。
但本案中涉及一个缔约过失责任问题。所谓缔约过失责任，是指在合同签订过程中，因当事人一方或双方的过错，致使合同不能成立，使合同利益受到损害时应承担的赔偿责任。我国合同法第42条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”从阿路反映的情况看，作为房东阿乐在将房屋出租给阿昌时，已明知所出租的房屋系违建，存在着可能被拆除的可能还将房屋出租，阿乐也存在一定的过错，如果阿乐知道阿昌将房屋转租给阿路，又没有提出解除合同，那么阿路可以此为由要求房东承担相应的过错赔偿。
