2015闽九地市土地市场：泉城东再现地王

2015年在全国三四线城市房地产市场存量过剩、动力不足的情势下，开发商们调转方向重回一二线市场，而三四线城市则面临着土地成交低迷、地块连连流拍、地价降低等局面。

从2015年福建全省土地市场来看，作为二线城市的福州量跌价涨、厦门量升价跌。而三、四线城市阵营中除南平之外，漳州、龙岩、三明、泉州、莆田、宁德七座城市土地市场并没有出现太过惨淡的局面，可谓差强人意。

纵观福建的九个设区市(六个在沿海，三个在内陆)，虽然近年来已有相当的发展，但总体规模偏小、产业支撑不够强、集聚和辐射能力较弱。因此，本着做大做强的思路，根据地理位置，逐渐形成了厦漳泉、福蒲宁、南三龙三大城市圈，这三城市圈由于区位相邻，经济产业联系紧密，土地市场也有共性，本文也试着从三大城市圈的角度进行分析发现，福蒲宁城市圈在土地价格上取胜，厦漳泉城市圈在土地成交量上占优势，而南三龙城市圈则各有千秋——三明在全省独树一帜，量价皆涨;龙岩与厦漳泉保持一致，土地市场量升价跌。

福莆宁城市圈

福州、莆田、宁德是三座地处福建东北部的城市，近年来，福建省政府着手进行福莆宁同城化工作，通过城际交通建设，促进福州与宁德、莆田等中心城市的联动发展。福蒲宁同城化不但有效拉近了三地交通距离和客群间的心理距离，也将进一步打破这三座城市“各自为政”的局面，将激活福蒲宁大都市圈的房地产市场。

福州、莆田两地土地供应近几年来一直处于较高水平，在部分板块供应过剩的局面下两地均减缓了推地节奏，导致2015供地量有所下降，但随着部分中心城区旧改地块的入市，楼面地价随之上涨。宁德多年来偏安一隅，土地市场规模较小，量价始终保持稳定。近年来环东湖区域的东兰组团与金塔组团是其土地供应的主要来源，未来土地供应的重点将向铁路以东的滨海新区转移。

福州： 旧改区域群雄逐地

2015年，福州共成交经营性用地21宗，成交土地面积68.8万平方米，建筑面积203. 8万平方米，楼面地价11366元/平方米。2015年堪称“地王”年，土地出让金创历史新高，全年出让金额达231.61亿，与2014全年的113.81亿相比，增幅超过162.74%，直逼最高纪录2013年的303亿。从供地区域来看，晋安区成为2015年福州土地供应的主要区域，全年共成交土地10宗，成交面积116.1万平方米，占全市成交土地面积的56%。

全年共成交商住用地共11宗，8宗位于晋安区，鼓楼区有2宗，仓山区有1宗，成交面积140.3万平方米，楼面地价13420元/平方米。

从片区来看，连潘片区是2015年福州当之无愧的“明星板块”。该板块迄今为止共成功出让6幅地块，从2015-20号连潘旧改区首宗宅地开始，该板块就成为开发商眼中的香饽饽，吸引了金辉、首开、融侨、世茂等开发商相继进入，楼面价更是不断攀升，从首拍的8492元/㎡一路飙升至19224元/㎡，楼面地价足足翻了一番，标志着连潘片区正逐步成为福州市区的热点板块。

据悉，连潘棚屋区改造是目前福州最大的旧改项目，规划总征地面积约远超太平汀洲及苍霞旧改片区与王庄片区，且连潘棚屋区征集的地块将有超过6成涉及住宅用地，在目前福州市中心住宅用地稀缺的大环境下，拿下连潘棚屋区改造地块成为一众实力房企立足、扩张福州市场的重要策略。在开发商对市中心土地价值高度认可的情况下，未来随着改造进程的推进，连潘旧改区域将成为土地市场的兵家必争之地，竞争恐更加激烈。

莆田： 外来房企积极拿地

2015年莆田成功出让经营性用地11幅，比2014年减少11幅，出让总建为140.7万平方米，大幅减少54%，但平均楼面价为3217元/平方米，增长133%，地价增幅较大主要是所出让的地块大多位于城厢区龙桥街道、荔城区玉湖片区等城区较繁华地段。在成交金额方面，2015年莆田土地成交总金额为45.3亿，环比2014年61.5亿下跌26%，为近六年来第二低。

除了量跌价涨之外，外来房企强势出手拿地成为2015莆田土地市场的重要特征，据统计2015年外来房企竞得的土地成交金额为30.648亿，占比为67%。恒大14.56亿、富力9.32亿、联发6.7亿分别排在单幅地块成交金额的第一、第二和第四位。

此外，流拍亦是2015年莆田楼市的一大关键词。据统计2015年莆田流拍地块多达9幅，其中涵江旧车站地块更是经过两次流拍，在第三次拍卖中才被涵城集团拿下。这些流拍地块都分布于涵江、秀屿等周边地区，流拍的地块普遍面积较小，不利于规划开发，且目前涵江楼市库存量较大，需要较长时间去化，开发商拿地信心不足，因此上述地块在拍卖中频频流拍

继城南、城东板块在2012-2015年大量供地后，莆田供地区域开始逐渐朝城北板块转移，从2015年年中开始，恒大、联发、福建盈峰等大鳄出手城北地块使得该板块再引关注。不管是地块规模还是成交总额，城北板块今年都是莆田土拍2015年领头羊。

除此之外，作为莆田政府“十二五”规划“一溪两岸”政策大战略背景下着重打造的宜居新城——玉湖新城片区也因地产巨头的进驻再起风云。跟随万科的脚步，玉湖新城2015年再迎房企入驻——富力与正荣分别以93200万元、74500万元竞得位于玉湖新城片区内的PS拍-2015-12号地块Ps拍-2015-25号地块，自此形成万科、富力、正荣三足鼎立的姿态。由于玉湖新城体量庞大，仅靠万科一家单打独斗进行开发显得力不从心，随着富力正荣的进入以及千亩玉湖的开挖，玉湖新城有望借力三大房企，打造一座集商业、居住、教育、娱乐休闲为一体的全新城市宜居中心。

宁德：国企拿地之势明显

在“临海、环海、跨海”战略指导下，宁德城市区域近年来不断向海洋靠拢，主要向东向海发展居住生活用地。依托环东湖的良好生态环境，重点发展滨海新城组团、东兰组团、金塔组团等居住生活用地，上述片区已取代老城区成为土地供应的前沿阵地。据悉，千亿房企恒大已相中金塔组团某地块，有望于2016年落子宁德，继续其在福建范围内的扩张策略。

2015年宁德共成交经营性用地11宗，基本分布在东湖南北两岸的金塔组团与东兰组团，共成交土地面积25.4万平方米，与2014年成交量基本持平;成交建筑面积66万平方米，同比去年下降约30万平方米。全市经营性用地楼面地价1491元/平方米，商住用地楼面地价1805元/平方米，同比2014年的1147元/平方米增长57%;商务金融用地楼面地价1092元/平方米。从土地供应结构上来看，商务金融用地与商住用地各自占据半壁江山，前者占总出让面积44%，后者占总出让面积56%。

从土地受让人可看出，宁德市交通投资集团有限公司、宁德市城建集团有限公司、宁德市交投置业房地产开发有限公司宁德市交投置业房地产开发有限公司、宁德市金禾房地产有限公司几家企业频频出手拿地，在土地市场上非常活跃。从历年在宁德拿地的企业可以看出，近年来宁德市属国企拿地比例呈现增加的趋势。

未来随着环东湖区域土地供应落幕，宁德城区将跨过温福铁路向铁路以东新区(滨海新城)拓展。该区域临近动车站、亿利城综合体、宁师附小新校区等商业、公共配套设施且，人口基数较大，随着开发建设的启动及临港工业区内的产业聚集，该区域将快速城镇化，成为宜居海湾新城和临港产业新城。良好的人口与产业基础将为该区域的房地产发展构成强劲的后盾，预计未来铁路地区将取代环东湖区域成为宁德城市发展之所向，土地供应之重点区域，得进一步关注。

厦漳泉城市圈

厦门、漳州、泉州三座城市因地缘人缘相近，风俗语言相通，多年来一直自成一体，被称为闽南金三角地区。厦门作为闽南金三角的中心城市，因宜居的环境、持续的人口净流入以及完善的城市配套，多年来房地场对开发商具有极强的吸引力，土地市场竞争激烈。在历经了前两年低迷的土地供应量之后，2015年厦门的土地成交开始回暖，成交量相比之前大幅增加。漳州近年来开发建设有若干个区位与配套都较为优质的新城片区(圆山片区、碧湖新城)，因此吸引了大批开发商的入驻，带动了土地市场的成交行情的上行。泉州则受益于庞大的购买客群以及居民较强的购买力，强劲的刚需与改善性需求有力支撑了其楼市地市热度。

厦门：成交量比增171%

2015年，厦门全市共出让经营性用地47宗，成交41宗，流拍6宗，全年累计成交土地面积184.6万平方米，建筑面积602.4万平方米，成交均价4981元/平方米，相比2014年有所下降。对比2015年初发布的供地计划，供地计划完成率74%，为近三年完成率最高的一年。

从历年供地情况可以看出，在历经了2013、2014两年的低谷之后，2015年的土地供应开始回升。大体量的产业用地如现代服务业基地统建区、邮轮母港综合体地块显著提高了土地成交总量，而岛外商住地价频频刷新，反映了房地产开发企业对房地产后市的预期仍然乐观。

(详见本期《厦门土地市场盘点》)

漳州：碧湖板块地价上涨动力不足

2015年漳州共成交经营性用地7宗，成交土地面积27.6万平方米，同比2014年增长51%;成交建筑面积68万平方米。全市经营性用地楼面地价3562元/平方米，商住用地楼面地价3925元/平方米;商服用地楼面地价3235元/平方米。

自2014年以来漳州土地市场已有所降温，成交行情下滑，多幅地块接连出现底价成交、流拍。2015年，漳州土地市场有所好转，8月份首场土拍推出的老城区二燃地块，由厦门大唐集团房地产有限公司以52400万元高价拿下，楼面价3908.7元/㎡，溢价率21.86%。而位于漳州古城保护区的两宗地块楼面地价均拍出了超过7000元/平方米的楼面均价。

位于老城区旧城改造片区(二燃片区)的2015-02地块今年土拍最大赢家，该地块地处漳州老城区最核心的地段，周边拥有新华都、大润发等商圈，毗邻一七五医院、延安广场，周边云集民兴北郡、华元小区等多个住宅项目，人流聚集，生活配套便利。在老城区土地资源稀缺和配套设施完善这两大筹码的加持下，一经推出即受到建发、漳州发展以及大唐三家房企的抢夺，最终被大唐收入囊中。而古城保护区的两宗地块因位处老城区的中心地段，地段极为优越，且古城保护区周边商业氛围浓厚，将结合漳州的整体规划，规划打造具有古城保护和闽南特色的商业街，因此具有极高的商业价值。

但是，近几年政府重点推地的碧湖片区地块，则出现了成交疲软的现象，如位于碧湖片区的2015P05地块虽然地理位置极好，坐拥碧湖万达广场、碧湖生态公园、皇冠假日酒店等高端配套以及优质学区教育资源，但是周边已然聚集了恒大、建发、特房等大型居住项目，竞争异常激烈，令开发商望而却步，最终底价成交。

总体而言，虽然在接二连三的“新政”刺激下目前漳州市场表现出回暖迹象，但整体的观望情绪依旧浓重，再加上楼市库存压力依然较大，去库存仍将是现阶段的主旋律，在楼市真正恢复“元气”之前，开发商拿地将越趋谨慎，土地市场距离真正的回暖还要有一段时间。此外，位于市中心的地块依然受到开发商热捧，而碧湖板块由于近几年政府持续推地，导致大量房企进驻，因而未来该片区的供应量将出现“井喷”，各项目间的竞争也将日趋激烈，存在一定的风险。

泉州： 城东片区再现地王

受全国房地产市场大环境影响，自2012年泉州推地速度便已有所放缓，从2012-2014年出现土地成交面积逐年缩减的现象。2015年，泉州市区土地市场出现复苏迹象，成交热度回升，全年共成交经营性用地7宗，土地面积35.7万平方米，建筑面积142.6万平方米，成交建筑面积同比2014年将近翻番。全市经营性楼面地价3819元/平方米，同比去年上涨38%。从供应结构来看，2015年全年出让的几乎都是商住用地，共成交7宗商住地块，土地面积33 万平方米，建筑面积139.8万平方米，楼面地价3851元/平方米;仅成交商服用地1宗。

2015年以来，房企回归一、二线城市的战略更为明确。尽管如此，这一两年泉州仍然吸引了不少房企进驻和布局，从泉州较为强劲的人口吸纳力和经济实力可见，泉州的房地产市场并非没有机会，中心城区或潜力区域的优质地块，仍然吸引众多房企争抢。例如位于城东片区的2015-15号地块与2015-18号地块拍出本年度最抢眼的战绩——两幅地块均被央企保利拍得，其中2015-18号地块楼面地价6757元/平方米，溢价率高达94%;2015-15号地块楼面地价5953元/㎡，溢价率高达85%。随着泉州城市快速发展，城东片区作为泉州花园的热门片区率先取得发展先机，目前新区已经逐步在成型，区域配套同步跟上，其优越的区域价值在开放商眼中无异于“风水宝地”。

随着楼市分化加剧，外来房企的进入将会使本土中小房企的生存空间越来越受到挤压，特别是大型实力房企拥有资金实力可以抢占泉州优质地块，而本土中小房企一般只能拿郊区或总价较小的县域地块，未来如果不能找到一条合适的转型之路，那么最终只能选择转行或出局。

南三龙城市圈

三明、南平、龙岩是位于福建腹地的三座内陆城市，多年来经济水平、发展程度与省内其它城市有着较大的差距。自龙厦铁路、向莆铁路、合福高铁通车之后这种局面变得到了改变。借助高速的动车，三座内陆城市成功对接福州、厦门等城市，加速融入沿海城市圈，迈向了高速发展的轨道。

龙岩房地产市场在2012-2013年间快速发展，全市十大片区令土地供应量井喷，地价创下新高。外来房企大举入驻的同时带来高端的住宅产品与居住理念，其楼市也在这两年间达到顶峰。近两年来政府收紧土地供应以调节市场的供需平衡以及加速库存去化，导致房地产市场整体行情有所下降。而南平与三明房地产市场原本属于内生型市场，总体房地产规模体量小。但近年来在两地政府一些列建设举措下，城市腹地不断向外拓展，土地供应水平相比从前得到显著提升，随着改善性需求的释放，未来将成为福建内陆城市的两大价值洼地。

南平：城市加速外拓

近两年来，南平城区“东拓南延”，向东发展大家厂滨江区域，向南则通过打通东坑岭隧道将老城区与东坑片区、延平新城等地直接联通，城市腹地不断向外延伸，为城市发展的土地供应提供了空间保障。与南平市中心城区联系最紧密的大家厂、东坑两大片区凭借地缘优势，迎来了良好的发展契机。

2015年由于土地收储工作的推动较慢，因此南平主城区(延平区)无经营性用地出让。2016年初，2015-J-05(太阳电缆地块)亮相土地市场，在与碧桂园激烈竞逐数轮之后，恒大地产集团福州有限公司以4.5亿元竞得该地块，楼面地价2008元/平方米，溢价率18%，成为南平历年来楼面价最高的地块，恒大地产也成为继正荣集团之后进入南平市场的又一重量级房企。

恒大地产入驻太阳电缆地块充分说明了对于南平市土地市场的看好。实际上，依托剑州大桥、水东大桥，建溪大桥等桥梁和路网，延平新城、大家厂片区、高铁站前片区、东岭片区等地与南平市中心城区联系日趋紧密，大有连片成势的趋势。

随着上述片区内市政、商业、教育、交通等基础设施配套的不断完善，片区成熟度提高指日可待，未来有望打造为南平市中心城区的卫星城镇，引导南平市中心城区城市人口分流与城市功能迁移，除了将有力支撑当地房地产市场外，亦将带来改善性住宅、综合体商业、写字楼、酒店等用地需求。片区内不乏许多周边配套完善、居住氛围成熟的优质地块，实为土地投资的良好机遇。

龙岩：土地市场成交回暖

在历经了2014年的“寒冬”之后，2015年龙岩土地市场有所回暖，表现为成交面积与成交地块数量相比2014年明显增长，全年共成交经营性用地11宗，成交土地面积53万平方米，总建筑面积123.4万平方米，同比去年的40.6万平方米增长204%。虽然成交面积上涨，但楼面地价却同比去年下跌，全年经营性用地楼面地价为2708元/平方米(不含加油站地块)，同比去年的3534元/平方米下降23%。

从土地供应结构来看，2015年成交用地以商住用地为主，全年共成交商住用地10宗，总建筑面积123.2万平方米，楼面均价2708元/平方米。成交的商住用地体量中等偏大，建筑面积在11-22万平方米之间的地块占据商住地块宗数的50%——陈陂片区1号地块、龙岩大道东片区A地块、曹溪1号地块面积均超过了20万平方米。

陈陂、曹溪、龙岩大道沿线是商住用地的主要集中区域。其中，位于龙岩大道沿线(西安片区A地块)以及陈陂片区(陈陂片区1号地块)因为较佳的区位条件拍出了亮眼的价格——3741元/平方米、3900元/平方米，超出其他商住用地楼面地价约60%。近年来，龙岩市政府大力推进“西扩南移”战略，逐步将行政中心及市政配套南移，以曹溪等片区为代表的南部新城板块乘势而起，迎来了良好的的发展契机。

如今，南部区域内已见证了以市政府大楼、新行政中心、人民会堂为核心的“政治中心”、以龙岩万达广场、龙岩大道商务营运中心、金融商务中心为核心的“商业经济中心”、以旺角一号为中心的“居住中心”的强势崛起。以龙岩大道为主干道、辐射人民路、西陂路、莲西路、华莲路等次干道的交通路网，已经成为南部地区的重要交通枢纽。以龙岩大道为主轴的商贸、居住区热度不断攀升，区域版块价值也随之水涨船高。

实际上，随着龙岩市城市中心的进一步南移，上述片区将成为承接城市人口、经济、生产活动迁移的主阵地，再加上目前片区内楼盘林立，已有不少中高端社区分布与此，人居氛围已然十分成熟，未来有望进一步聚集人气，成为城市发展的新高地。同时，区域商业、居住价值的高涨将带动片区内土地价值的提升，

三明：万达助力城市加速北扩

2015年，三明共成交经营性用地4宗，成交土地面积29万平方米，建筑面积82.6万平方米，同比去年增长约12.1%。全市经营性用地楼面地价大幅上涨，达1438元/平方米，同比2014年的811元/平方米涨幅达77%。除了位于老城区的两幅地块之外，今年土地市场上最大的亮点要属万达与三明的“邂逅”——大连万达商业地产股份有限公司成功拿下位于城北贵溪洋组团的三明银锭山地块，成交价为26250万元，楼面地价875元/平方米。

当下三明的城市建设朝着城北贵溪洋片区逐步发展，贵溪洋板块是三明重点打造的生态人居板块，是三明城市北拓的桥头堡与三沙同城一体的核心板块。目前板块内城市公建配套逐步成形——已建有市体育中心、生态体育公园，未来规划有会议中心、博物馆、规划馆、金融街、高档写字楼、星级酒店等市政商业配套。

在新版块加速开发的当下，重量级房地产开发企业的入驻往往能够起到放加速区域发展的引擎作用——2014、2015年，商业地产巨头万达与千亿房企碧桂园不约而同落子贵溪洋板块，使该板块一时风头无两，炙手可热。

可以说碧桂园与万达为本就迅猛发展的三明添上两翼，依托两大巨头引进的商业、居住、生活配套，该区域内的住宅产品、商业地产、生活生产配套都将迎来品质的跃升，在名盘效应下区域价值将借势水涨船高，从而带同区域内部甚至外围的楼盘价值预期的提升，使楼价步入上行通道。未来，贵溪洋板块打造为三明市新的金融、商业、文体休闲中心，构筑宜居城市综合体，更成为未来承担人口聚集、产业发达、功能齐全的人气新城。