在房地产圈，每年权威机构发布的中国房地产上市公司100强榜单都备受关注。5月28日，由中国房地产业协会、中国房地产研究会和中国房地产测评中心联合推出的《2015中国房地产上市公司测评研究报告》(下称《报告》)及“2015中国房地产上市公司100强排行榜”于香港发布。
据中国经济时报记者了解，过去五年间，超过100家A股涉房企业退出房地产业务，行业分化和洗牌进程持续加速。
2014年房地产市场总体成交持续走冷
根据《报告》内容，此次测评研究对象为126家沪深上市公司，大陆在港上市公司70家，以及海外上市公司6家，合计共202家。在此基础上，中国房地产研究会、中国房地产业协会和中国房地产测评中心联合进行
“2015中国房地产上市公司测评研究”工作，在深度跟踪研究企业的基础上发布 “2015年中国房地产上市公司排行榜”。
榜单显示，万科八年来蝉联榜首，保利地产和万达商业位居三强。恒大地产、中国海外发展和华润置地分别居于第四位到第六位，碧桂园和富力地产排名与2014年相同，分别居于第七位和第八位，世茂房地产和远洋地产分列第九位和第十位。
《报告》指出，2014年，房地产市场行政干预性政策趋于减少，宏观调控政策更为市场化。与前些年相比，2014年房地产市场总体成交持续走冷，直至当年第四季度才逐步出现企稳迹象。
近年来，持续快速发展的房地产市场供给逐渐充足，需求增长趋缓的态势显现，房地产市场正由卖方市场转向买方市场。与此相伴的是，行业整体溢利的收窄和行业内部的分化。
如今，在行业发展的又一重要关键点上，房地产企业如何在转型大幕开启时抢占先机则备受人们的关注。
2014年总体而言，地产板块表现略强于大盘。在每股收益水平方面，沪深上市房企及在港上市房企每股收益均值为近五年来的最低水平。尽管盈利能力普遍有所下降，但沪深两市的房企随大市走势迎来了板块估值的向好回调，市盈率均值和市净率均值分别为28.64倍和3.37倍，两项指标均登上了近三年的最高位。
在港上市房企市盈率均值为7.48倍，市净率均值已处于破净状态，仅为0.65倍，二者都创下了近三年的新低，沪深上市房企和在港上市房企走出了两条迥异的估值水平线。
行业盈利空间受到双重挤压
除了前面提到的信息之外，还有哪些情况值得关注呢?本报记者梳理发现，房地产行业还表现出洗牌进程加速、房产收入增速放缓、现金流普遍恶化，以及互联网化渐趋深入等特点。
报告显示，2012年后，房地产市场分化程度不断上升。2014年，沪深涉及房地产业务的上市公司不足200家，5年间超过100家A股涉房企业退出房地产业务。同时，地产蓝筹在这一轮竞争中持续领先，行业分化和洗牌进程加速。
从规模上来看，上市房企资产总额虽有所上升，但房产收入增速放缓。2014年，上市房企资产总额均值为447.88亿元，同比上升23.42%;净资产均值为127.76亿元，同比上升24.45%;房地产业务收入均值为95.75亿元，同比上升3.98%;营业利润均值19.85亿元，同比上升9.77%。相对于2013年增速的大幅回升，2014年，各项规模指标中，除了净资产均值以外，其余三项指标增速均有不同程度的下滑。其中，总资产均值、房地产业务收入均值和营业利润均值同比增速分别下滑0.91、42.64和2.76个百分点。总体上来看，房地产上市公司的规模仍处于稳步积累过程中，但增速已经进入下降通道。
同时，上市房企净负债率再攀新高。2014年，房地产行业的负债水平仍处高位。从长期负债比率来看，2014年房地产上市公司资产负债率均值为65.75%，与2013年相比，微降0.06个百分点;而净负债率均值为88.86%，较2013年上升9.18个百分点，处于近五年来的最高点。从短期负债比率来看，房地产上市公司流动比率均值为193.00%，较2013年回升2.85个百分点;经营活动现金流持续为负且普遍恶化，现金流动负债比率均值再下降3.50个百分点至-11.24%。
成本费用的上升和房价下行对行业盈利空间形成了双重挤压，上市企业在2014年盈利能力的绝对值指标仍延续了上年的上升势头，但是增速放缓，效率指标依然未能阻止住惯性下滑的态势。
具体来看，在绝对量方面，上市房企净利润均值为15.11亿元，同比增长9.76%，增幅较上年下降6.68个百分点;现金及现金等价物余额均值为53.63亿元，同比增长21.90%。在比率指标方面，净资产收益率和总资产利润率均值两项指标继续下滑，处于自2009年以来的最低点，分别由上年的11.09%和5.15%下降至8.50%和4.00%，二者都不及2009年的一半。
2014年在去库存的压力下，多数上市房企拿地速度有明显放缓趋势，龙头房企土地策略调整也出现分化。万科2014年土地储备明显下降，逐渐转型为轻资产的城市配套服务商，而华润和保利则选择逆势拿地，积极补充土地储备。
从拿地与销售的比率来看，2014年上市房企的拿地销售比率显著低于2013年，标杆房企的拿地销售比平均在20%左右。其中，恒大在2014年实现1315亿元的销售额，用于新增土地储备的拿地销售比为17%。
由于房地产市场销售受阻，调整库存结构、回归利润导向成为当前形势下房企的有效选择。数据显示，龙头房企万科、保利、龙湖、华润和恒大等房企均实现了盈利与周转的双平衡，平均盈利和周转水平均远领先于行业平均水平。
最后值得一提的是，2014年是中国经济步入“新常态”的一年，也是房地产市场加快转型和不断创新的一年，“地产+金融+互联网”逐渐成为新形势下上市房企的战略要点，在运营模式、产品创新、营销策略、融资以及制度管理上，越来越多的企业提出了新的尝试，轻资产转型、“房地产+X”跨界产品、“事业合伙人和项目跟投”和微信营销等均成为上市房企创新尝试的关键词。
