报告要点.
事件描述.
国家统计局公布2015年6月房地产销售和开发数据。2015年1-6月份,全国房地产开发投资43955亿元,同比名义增长4.6%;商品房销售面积50264万平方米,同比增长3.9%;商品房销售额34259亿元,同比增长10%。房地产开发企业到位资金58948亿元,同比增长0.1%。
事件评论.
销售增速接近顶部区间。1-6月商品房销售面积同比增长3.9%,销售额同比增长10%,其中六月单月增速分别为16%和32%。单月销售金额增速创出13年4月以来的新高,销售的大幅增长与我们月初统计的75城高频成交情况相吻合。从分季度情况来看,二季度成交额同比增长24%,基本追平了13年二季度。三季度进一步大幅增长(30%以上)的可能性不大,年内销售复苏的幅度已渐渐接近顶部区间,预计三四季度的销售增速将逐渐放缓,呈现量价同步温和上涨的局势。
投资底部确认,但回暖幅度存疑。从地产开发投资完成额来看,四五六三个月份的情况依次好转,6月当月投资完成额同比增长10%,高出5月7个百分点。分季度情来看,二季度投资增速仅为2%,为历史最低。根据历史经验,从销售复苏到投资复苏的传导在半年左右,因此下半年的投资情况将好于上半年,年内投资底部基本确认出现在二季度。但从开工、拿地等先行指标看,开发商投资意愿仍然低迷,下半年投资复苏的幅度不容乐观。因此我们将15年全年地产投资增速预测值下调三个百分点至7%。
库存去化拐点出现,下半年房价分化上涨。统计局公布的6月末全国商品房待售面积为6.57亿平,与四五月基本持平,库存绝对量停止增长。同时受益于销售的大幅回暖,库存去化周期再次下降。库存压力的消减使得房价上涨的预期开始升温,一线城市房价涨幅已经十分可观,统计数据显示二线城市也开始普涨(5月开始环比转正)。我们预计下半年百城房价将环比温和上涨,但是分化格局将越发清晰。一线城市下半年将面临较大的房价上涨压力,而三线城市受制于羸弱的供需局面,房价仍继续疲软。
投资建议:靓丽销售数据向财务业绩的转化会在半年报中逐渐体现,我们继续看好蓝筹地产的配置价值,首推万科;同时建议关注有基本面支撑的转型个股:福星股份、上实发展、北辰实业。
