近日，中心市区又一家城市综合体润柏香港城盛大开业，该广场定位于“青春时尚主题”，而不久前，石狮泰禾广场也正式开业，该广场定位于“精致生活时尚中心”。
从已开业运营的浦西万达广场、中骏世界城，到在建、在招商的华大泰禾广场、东海泰禾广场、南益广场、兆基光明城、开元盛世，泉州中心市区城市综合体已步入过剩的阶段，差异化的定位能否为商业地产谋得新的发展机遇?
首家青春时尚主题 MALL开业
2015年12月26日，作为中心市区又一大型城市综合体，位于华侨大学对面的润柏香港城盛大开业。润柏香港城独创地下3万平方米的乐活广场，是润柏集团的第一个大型购物中心。
据润柏香港城相关负责人李金宽透露，润柏香港城是泉州的首座青春时尚主题MALL，定位于把“青春、时尚、动感”的文化元素融入商业，其业态涵盖了食博汇、量贩KTV、金逸影城、动漫体验、流行百货、潮牌服饰等。这位负责人称，润柏大都会是华侨大学9500亩都会综合体改造的首期项目，未来，华侨大学周边将打造出5分钟大都会生活圈。
业界人士对润柏香港城的未来给予乐观评价，“毕竟与华侨大学比邻，拥有相对稳定的目标群体，且数量可观，文化类、时尚类活动可能会更吸引学生。”华侨大学管理学院一位老师如是说。
泉州城市综合体已显过剩
此前的9月26日，石狮泰禾广场也正式开业，成为今年以来泉州地区为数不多在商业“寒冬”开业的城市综合体。
石狮泰禾广场是泰禾集团进军泉州商业地产的开篇之作，广场定位为“精致生活时尚中心”，总建筑面积45万平方米，其中大型购物中心12万平方米，地上建筑6层、地下建筑2层，拥有2500个停车位，入驻商家包括永辉超市、星美国际影城、国美电器等主力店及600多家国内外知名品牌。
而放眼整个泉州区域，商业地产的建设正如火如荼，其数量已经达到了相当饱和的阶段，其中一些建筑面积甚至超过了60万平方米。而在各县(市、区)，商业地产也呈遍地开花的趋势。例如在晋江有万达广场、SM广场、阳光时代广场，在安溪有万达广场、宝龙城市广场，在石狮有泰禾广场、中骏地产、世茂摩天城，在惠安有宏毅百汇广场、禹洲城市广场，不一而足。
业界人士遽宇翔认为，一般情况下，一个城市的人均购物中心面积保持在1-2平方米是比较合理的，如果按此标准，泉州中心市区特别是鲤城、丰泽人口总量不过百万，其能够支撑的城市综合体面积最多也只有200万平方米，这样的体量分配到现有和在建的城市综合体，显然已是一种“供给侧”(供给方面)的过量。
城市综合体格局应步入差异化
不仅如此，招商的同质化也使城市综合体本身陷入了业态同质化的困局。比如，服装类的优衣库、ZARA、雅戈尔、杰克琼斯、百丽系列、依恋系列;餐饮类的德庄火锅、食为记、好武功、肯德基、麦当劳、大丰收等，KTV类也大同小异，主力百货店则更加容易同质化。
如何在现有城市综合体数量的基础上，避免同质化和“供给侧”过量，从而取得最佳的商业效益和社会效益?对此，一些业界人士提出了建议。
万达广场一位负责人认为，目前，传统的以购买服装、日用百货和家居用品为特点的提袋消费比例正在下降，取而代之的是餐饮、娱乐、休闲等以体验为特点的非提袋消费，因此，“商业地产的招商部门，必须做好招商规划，定位好目标群体，不能千篇一律地引进常规的品牌。”
据预测，目前，我国消费市场总额已超过25万亿元，其中提袋消费仅占三分之一，另外三分之二中旅游产品、文化产品、餐饮各占数万亿元，加起来超过10万亿元，这部分是电商无法企及的，为众多的商业地产项目留出了发展空间。
据悉，目前国内已经诞生文化类商业综合体，它们以文化生产为基础，以文化体验为特色，以文化休闲与文化商业为重点，配合会展商务、行政办公、综合商业、其他服务业、总部基地、居住等业态的泛文化产业整合，与我们所熟知的商业地产相比，该是升级版的城市综合体登台的时候了。
