对一些便民的设施，物业设了“门槛”，进小区得交钱;对一些烦人的广告，物业开了“后门”，捞取“好处费”。
这些看似用心服务业主的物业公司，却用尽心机利用小区的公共资源牟利。但是，物业公司收的这些钱，最终都去了哪儿呢?看似平静的小区里，竟暗藏巨大的物业“黑洞”，而大部分业主无从知情。
泉州市物业管理行业协会相关负责人、律师和专家均表示，小区公共资源属全体业主共享，带来的经营收益，理应属于全体业主共有，物业公司应做到“取之于业主，用之于业主”。
如果你发现小区存在物业“黑洞”，请站出来举报!如果你有堵住物业“黑洞”的建议，请拨打热线96339或关注早报官微与我们联系。
物业黑洞① 设“门槛” 便民设施不让进
信号差 只因通信企业没交“那钱”
物业公司是服务于小区业主的机构，应本着便利小区业主的原则来管理小区，然而，有些物业公司却设置了这样那样的“门槛”，使得小区业主生活所需的一些便利设施无法入驻小区。
日前，泉州市区城东一小区居民投诉小区内通信信号不好后，得知了一个“黑洞”：通信企业要进驻小区做信号基站或室内分布系统时，有部分物业公司会要求交一定的施工费给物业或者每年缴交一定的租金(即使没有占地设置机房)。
通信企业认为这样的收费不合理，协商不下就没交“那钱”，结果小区业主们就只能忍受通信不畅的折磨。
【业主投诉】办公楼信号差 接电话得“靠窗喊”
“办公楼信号很不稳定，和客户谈着谈着就听不见了。如果在办公室接到电话，本能反应是靠窗喊，但其实也没有用。”林先生是泉州市区城东街道某小区的业主，他在这里经营一家小型广告公司，从公司搬入到现在约两个月，通信信号一直不稳定，时好时坏。
“打电话给通信公司，他们一直说在协商处理，可是到现在没个结果。”林先生很苦恼。
同样的事情也发生在市区坪山路某公寓内，公寓业主很少能在小区的地下室和电梯里接听手机。“搬进来一个多月了，地下室和电梯一直是没有信号的。平时倒也没事，如果人在地下室或电梯里遇到什么事，也是麻烦。”住户王女士说，他们也向物业反映过，却一直没有解决。“物业工作人员就说会解决，但没有下文。”王女士说，她投诉到通信公司，被告知因为小区物业每年都要收通信公司的租金，通信企业无法进驻，所以问题一直没有解决。
【通信企业】 安装信号分布系统 得交施工费和租金
情况究竟如何，记者联系了一家通信公司。“这两个小区从业主投诉到我们看查处理，已经2个多月了，一直没办法解决。因为除进场的施工费外，每年还得交租金，这样我们根本没办法做。”这家通信公司网络部负责人陈先生告诉记者，要改善这两个小区的通信情况，就要做信号的室内分布系统(以下简称室分系统)。
和信号基站不一样，室分系统一般布置在小区楼道、电梯口等公共地带的天花板上。受房子结构影响，信号基站无法覆盖到的区域，由室分系统作为补充分布覆盖。为保证居民信号，现在小区一般每层楼都要设置室分系统。
“两小区除了进场施工的费用外，每年分别还要交一定额度的租金。这让我们很办难。”陈先生说，小区建完了，通信公司去做室分系统，为了避免破坏原有的建筑，有些小区会要求缴纳一两千元的施工费或者一次性进场费，这能理解。但如果每年都要交租金，有点为难。他说，室分系统和基站等不同，并不占实地面积，且本身建设成本高，再交租金有点为难。他表示，公司正和物业协商，以服务业主为准。
【小区物业】 事情正在协商 未回应费用问题
对此，记者也联系了两个小区的物业。位于城东某小区的物业经理黄先生表示事情正在协商，对于费用问题，他没有回答。
位于坪山路小区物业处门关着，记者拨打了门口留下的电话，和负责人庞先生取得联系。庞先生表示，自己并没有接到业主的相关投诉，也没有通信企业与他联系协商相关事宜。
国内案例
运营商垄断小区宽带 与物业、开发商分成
6月11日，有媒体报道河北省石家庄市市民装修完自己的房子后，发现不能自主选择运营商安装宽带，只能安装指定的一家公司的宽带。记者经采访发现，不少住宅小区都存在宽带垄断经营现象，这其中有藏在运营商与开发商，或运营商与物业之间的利益关系。
报道以成都某网络科技公司的运营为例。这是一家专业提供小区宽带市场设备的公司，在成都、兰州两地设有分公司，其他地方也有合作方。该公司负责人介绍，投资一个新建小区宽带项目，首先需要和物业管理公司或开发商签订合作协议，允许在本小区内开展业务，主要通过缴纳入场费、按收入比例分成或签订排他性协议实现垄断经营三种方式。
“缴纳进场费用成本相对较小，物业不干涉运营，1000户规模的小区通常是2000元至5000元;或者按收入的比例与物业进行分成，通常情况下分给物业的提成，不会超过收入的百分之十;特殊情况，比如项目非常优质或是独家经营，分成比例最高也不超过百分之三十。”上述负责人告诉《中国经营报》记者，现在比较受欢迎的是直接与开发商进行谈判做到独家经营，“这种方式获利最好，但是相对投资也较大，通常1000户的小区谈下独家经营权，授权费用会在10万元以上。”
“即使花费超过10万元与物业管理公司签订排他性协议，实现垄断经营，效益依然可观。”据上述负责人介绍，1000户规模的小区，一般投资5万~8万元即可，约合每户投资50~80元。“宽带开通后，按每户每年收费960元计算，前期三个月共开户100户，即可收费96000元，100户约需10M光纤接入，费用约为3万元/年，也就是在投入三个月内即开始盈利。”
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据介绍，通信信号进小区是小区验收合格的关键一环。为了避免重复建设或破坏小区原有建筑和装潢，通信企业建议新楼盘建设时，最好在封顶前就让通信企业介入，做好宏站和室分系统的建设。
不少市民可能会担心，基站或者室分系统分布到每层楼的楼道和电梯口，那辐射会很大吗?据了解，通信运营商一般都把这些系统的频率调得到低，他们的辐射甚至比电磁炉、微波炉低。
其次，当手机信号差时，手机会发射一定量的信号寻找信号源，这种时候通信辐射往往更大。因此，信号不稳定或信号弱时手机辐射比信号充足时要大。
物业黑洞② 开“后门” 小区到处是广告
曝内幕 一年20万外包小区广告
小区居民的衣食住行都是商家眼中的商机，在小区显眼的位置打广告是商家的惯用手段。也许你已习惯这样的存在，但你有没有想过，这些广告是找谁做的?谁收了钱，钱又去哪儿了?近日，就有深喉向记者透露其中的“物业黑洞”内幕：很多小区的物业从这些广告中捞了不少“油水”。
【内幕】 小区广告“油水多” 项目经理捞“好处费”
“深喉”告诉记者，设“门槛”不让便民设施进小区的物业公司，却开了“后门”，让商家在小区公共区域做起了广告，物业相关人员还从中获取不少“好处费”;当出现业主反对时，物业则声称广告收益用于小区的管理、维护。
不只收物业费 “油水可多了!”
“如果你以为物业就是向业主收收物业费，用于小区的维护、管理，那你就太天真了，物业的油水可多了!”曾在泉州某物业公司上班、负责物业费测算控制的张小方(化名)说，物业公司按平方米收物业费，从收上来的钱中就抽取了5%—10%的利润，除此之外，物业公司还通过多种经营来盈利。
张小方介绍，多种经营包括媒体资源经营、场地资源经营等。媒体资源经营包括框架、数码、电子屏、灯箱、道旗、道闸、户外、宣传栏、电梯门及内壁等固定区域媒体经营及临时性的媒体经营，如条幅、海报、传单等;场地资源经营包括小区内外场地经营如摆展等，还有柜员机、物流柜、饮水机等。
20万外包广告 收20%好处费
张小方透露，他到曾经供职的物业公司上班的时候，所在的小区刚建好准备交房，物业公司以一年20万元的价格，将小区广告外包给了一家广告公司。“表面上是好几家投标竞争，其实最后中标的那家私下给了项目经理20%的‘好处费’。”张小方说，“很多商家、很多广告公司要来，有竞争就需要‘打点’，当然这些不会体现在账面上。”
“广告这块业务也要看小区大小、电梯多少，价格没有一个标准，小区档次低点的七八万元，小区档次高点或者电梯比较多的，就要10万元—20万元。越高端的小区竞争越激烈，竞价自然就高，‘好处费’自然就越多。”张小方说。
举办活动 账目造假赚“水分”
张小方说，他们公司负责管理小区三四年后，入住的业主多了起来，就有人出来跟物业“呛声”了。
小区的业主们筹备了业委会，几名负责组织的成员找到物业，要求公开广告收入的账目。“物业早有对策，查账就给他们查咯，根本是一本烂账。”张小方说，物业会回复，物业费不够，广告收入用于填补小区修复、管理、绿化等的一些不足了。
除此之外，小区还通过举办一些节日活动来“洗”这些钱，举办活动的同时，还不忘给业主们一点“福利”。“比如端午节给业主发发粽子，妇女节给业主送花，中秋节则是月饼。”张小方说，业主们会感觉到物业很有心，没想到他们是很有“心机”，这样的活动，账目上通常都是“灌水”的，物业从中赚取“水分”。
【走访】 广告收入去哪儿?业主都说不知道
小区电梯等公共区域的广告收益，到底该归谁所有?根据《物权法》相关规定，在小区公共区域投放广告，收益应该归全体业主所有。不过，记者走访发现，不少业主对小区广告收入并不知情。
小区充斥广告 收入去向成谜
几日来，记者就小区广告的问题走访了泉州多个住宅小区，中心市区的一些老旧小区中庭以及楼房外墙，见缝插针地挂着一些培训机构、民营医院、餐馆等广告牌，一些成熟小区的空地、电梯里经常看到电视购物、健身、汽车等广告，而一些周边的新建小区，电梯内则以家装、家电广告为主。
记者随机采访小区业主，多数表示对这种现象已经习惯了，对于这些广告怎么进的小区，他们并不清楚。有业主认为，电梯等一些小区的公共空间，出租广告位会有收益，而这个收入理应归全体业主所有，可这些广告到底能收入多少钱，这些钱去了哪里，物业公司从来没有公示过。
进小区要“打点” 商家称“正常”
记者咨询了在一些小区内有做广告的商家，不少商家表示是直接找广告公司做的，一般一次做半年或者一年，而一些广告公司则坦言，广告要进小区，找项目经理“打点”关系很正常。
陈先生在泉州某新建小区电梯内张贴了家装广告。“找了另外3个商家，一起去找小区物业做的，做了电梯开关门的那面，我们只有1/4，几个梯忘了，4000元包年。”陈先生说，钱是直接给物业对接的人，也没有开发票什么的。
泉州某广告公司承包了不少小区的广告，然后再找商家来做。“一些新建小区，开始要交房了就要去找物业谈，一些成熟小区成立了业委会的，就去找业委会谈。”相关负责人称，有些小区挺正规，价钱多少，签合同，但有一些负责人会私下要“好处”，“承包这种项目就是为了赚钱，好几家在竞争，人家凭什么要给你做?做生意就是这样，打点很正常。”
“最近查得紧” 物业不接广告
“广告最近不接，小区好多处都在拆，以后再说吧。”记者佯装客户向多个小区物业询问进小区做广告的事，得到了“一致”的回答：最近“查得紧”。
在一新建小区，记者才从张贴着广告的电梯里走出来，拿出手机打给物业咨询，物业显得十分提防，坚称“我们没有在电梯里做广告，真的没有!”
记者就小区广告收入的问题，咨询了多个小区的物业公司，有的物业公司表示广告进入小区是跟物业公司谈的，但是广告收益用在什么地方，他们要么避而不谈，要么称用于补贴物业管理的费用;也有物业表示是跟小区业委会谈的，对具体情况不了解。
堵住黑洞 小区收益应取之于业主，用之于业主
对“物霸”说不 小区资源业主共享
针对一些小区存在物业损害业主权益的行为，在近日泉州市委政法委召开的专题会上，相关部门表态将予以严厉打击。
市物业管理行业协会相关负责人和律师表示，小区公共资源属全体业主共享，带来的经营收益理应属于全体业主共有，物业公司应做到“取之于业主，用之于业主”。
【公安部门】严厉打击 损害业主权益行为
“通过走访调查，全面摸底小区内物业管理、保安人员从业情况，注意发现内外勾结、垄断经营等线索。”在近日泉州市委政法委召开的专题会上，相关部门表示从近日起至今年12月底，在全市开展严打专项行动，以打击“沙霸”、“搬霸”为重点，全面清理整顿新建小区治安秩序，全力营造良好的新建小区治安环境。
对于新建住宅小区物业公司，相关部门也要求其做出承诺，不得与任何搬运队伍签订小区搬运协议或转让所谓的“小区搬运权”，维护正常竞争经营秩序，保护业主的合法权益。
相关部门表示，打击侵犯业主权益的行为，不仅要追究不法者的责任，还要追究所在小区物业管理公司的责任。
相关部门认为，如果没有物业以及开发商的纵容，甚至收取进场费，一些侵犯小区业主权益的行为就无法生存。下一步，相关部门将齐抓共管，采取严厉的措施，对出现“沙霸”、“搬霸”的小区物业进行严惩。
【律师说法】业主对小区 公共区域享有权利
福建闽荣律师事务所王萍煌律师表示，根据《物权法》规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，包括电梯、外墙面、共有绿地等。物业服务企业无权自主在业主共有的电梯、外墙体随意做广告。
“在小区共有部分做广告等行为，要征求业主意见，收益应该属于全体业主。”王律师表示，如果业主大会或业主委员会讨论决定并征得相关业主同意，物管可以在业主大会或业主委员会委托或者授权下，报经工商等相关部门批准，在电梯内、外墙上设置广告。
王律师强调，物业公司只是受业主委托代为管理社区设施等，小区内的公共区域，按规定产权由社区内业主共同所有。如果物业公司要在社区内利用这些公共区域，必须提前征得业主及业委会认可。而且通常情况下，收入归全体业主所有。
【物管协会】建议物业 及时公示收支明细
泉州市物业管理协会会长郑镇安介绍，根据物业管理相关条例规定，原则上利用物业共有部分进行经营活动，应当首先征得相关业主同意，合法利用物业共有部分的收益归全体业主所有。
“当然，物业公司作为管理公司，收取一定比例的管理费用也合情合理，只要在合理范围内，和广大业主协商，相信大多数业主不会反对。”
郑会长表示，物业公司收取管理费的前提是，绝大部分收益一定要专款专用，及时对账目明细进行公示，让业主心中有数。
郑会长认为，对广大业主来说，小区公共场所进行适当的经营能带来收益，只要这部分收益能用在业主身上，这无疑是件好事。他建议业主也应该理性对待，确保物业能合法健康管理，才能创造共赢的局面。
据介绍，泉州不少小区在公共资源经营和管理方面仍然缺乏系统规范。对此，郑会长建议，物业公司相关收益应及时向业主公示收支明细。他同时建议小区业主应该尽快成立自己的业主委员会维护自身权益，业主对于一些物业侵犯业主权益的行为，也可进行投诉。
