泉州多个楼盘遭曝光！这些套路一定要小心！

继“塑料人工湖”后，近日楼市又有一则“奇葩新闻”被顶上了热搜。

情况是这样的：山东济南宝能城楼盘的外围，最近新增了一个地铁站牌，站牌看起来像模像样，可信度非常高。但实际上这个站牌竟然是开发商自己私设的，甚至更奇葩的是，这条地铁不仅没有开工建设，甚至连相关部委都还没有审批通过。

目前，章丘住建局已责令宝能城进行整改。

如此明目张胆伪造国家基建项目的行为，还是第一次见，很多人看完后不由地叹气：走过最长的路，是开发商的宣传套路。

而实际上，开发商为了把房子卖出去，你根本意识不到对方会出什么样的招式。

本期，我们特地整理了购房过程中容易遇到的9大宣传套路，结合泉州具体案例分享给大家，希望大家买房路上不被“套路”。

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套路一：临山而建≠半山豪宅

在泉州，能称得上是豪宅的项目并不多，若提到半山豪宅更是屈指可数，毕竟并不是所有临山而建的房子都可以称为豪宅。

以开盘在即的海韵山居为例，项目在宣传时用到不少如“半山豪宅”、“泉州另一座宝珊花园”等宣传标语，但事实上，项目与真正的“半山豪宅”之间有着较大差距。

项目位于东海宝山社区，与经适房东宝花苑仅一墙之隔，东南侧有大量自建民房，从居住的角度来说，人居环境一般；同时，项目周边还存在工厂厂房、废品回收站等不利因素，不仅影响居住舒适度，同时对项目的整体观感和品质感也有所影响。此外，项目周边的小学教育资源较弱，开发商品牌、社区品质以及物业管理水平也有待观察。

对于品质预期较高的改善客户而言，切不可盲目听信开发商一面之词，而应多走、多看，仔细甄别项目的不利因素。

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套路二：市中心盘≠优质房源

纵观泉州楼市，中心市区作为目前城建配套及楼市发展最成熟的区域，是很多购房者心目中的居住首选，但因近年来区域内可开发用地较为稀缺，挤牙膏式的住宅产量，中心市区可谓一房难求，因此但凡有新楼盘推出，总能引发诸多关注。

但须注意的是，并不是所有的市中心楼盘都值得买入。

例如位于泉州丰泽街南益商圈附近的泰和玖珑台，项目宣传以“汤臣一品”对标，不可否认地段的确不错，但事实上项目自身却存在诸多“硬伤”。

项目规划有一栋近150米高楼、配套近3万㎡的星级酒店，其中主楼的1-6层为入户大堂和酒店配套，7-28层为住宅产品，共计252套住宅房源，其中部分为安置房，楼上为商业SOHO及办公产品等，其“商住混居”的布局，虽然可以通过电梯的设定来区分，但居住舒适度肯定受影响。

同时，项目主楼以圆心筒、回字形设计，以及玻璃幕墙的内置型阳台，都不太利于通风采光；此外，产品的户型也真是出奇的一致，都有一条长长的走廊，产品设计也乏陈可善。

有硬伤就意味着这个楼盘有着先天弊端，后期很难改善，会严重影响居住体验，同时也不利于房产保值。

对于此类产品，即使地段再好，也要谨慎入手。

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套路三：买了学区房≠一定能入读

“购买XXX学区房，增值教育坐享其成”、“20年黄金教育链”、“12年全龄名校”……在“教育第一”的当下，涉及学区房的宣传成为众多楼盘促销的“吸睛大法”。

然而，悉数近年来泉州的维权案例，关于学区的问题频频出现，购房者需要认清：买了学区房并不意味着能够保证入读！

一方面，在优势教育资源紧缺的情况下，如果学校实际招生计划满足不了当年的生源数量时，就需要摇号就读。

例如丰泽二实小东海校区，据估算，纳入该校服务范围的住宅体量约200万方，约2万组家庭，而学校的承载量是每年段8个班，按每班50人计算，每年能招收新生400人。2万组家庭VS400学位，就读也要“摇一摇”。

另外，开发商捐赠金额的多寡、以及捐献与否，已经渐渐成为考评“优先入学”的重要依据。

另一方面，学区也可能存在“保质期”。

此前有业主在人民网地方领导留言板投诉称，台商区某楼盘在销售时，拿着文体局下发的无时间限制的红头文件，对外宣称“永久学区”房。如今，业主却被告知该项目并非“永久学区”房，且只剩2年学区。

此外，在小学的生源供给上，很多学校都明确了“三年提供一个学位”的原则，因此在交易环节切记要了解清楚该房源的生源供给情况，即房源“再造学位”的时间能否匹配孩子的入学时间。

最后，学校何时能够开建、投用也是一个问题。

例如规划中的泉州市二实小城东校区因围填海问题未能解决而迟迟未有动工迹象。

对于想购买学区房的家长来说，如果三两年的时间内就有入学需求的，还是优选中心城区、学区确定、且教育质量经历过检验的强学区。

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套路四：社区品质承诺≠真实呈现

在销售时，开发商往往会对产品规划、社区配套、园林景观等进行包装、渲染，为购房者勾勒出美好蓝图。但事实上，部分房地产企业为控制成本，对项目进行“减配”、“降标”。

比如户型和房屋质量降低了档次；“星级酒店入户大堂”变“廉价酒店前台”；石材变涂料；江南园林变疏林草地；水泥标号、砂浆强度、电线品牌等大量的隐蔽工程里也存在着各种“猫腻”。

尤其在当前泉州严格“限价”之下，这类问题更是屡见不鲜。而面对房企只顾减配而不顾消费者利益的做法，除了执法部门对此类房企严查外，我们能做的便是：

1、尽量选择实力强的品牌房企，避免容易“跑路”的小型房企；

2、买房时，可通过拍照、录音等多种方式收集、保存材料；

3、交房时，可以找专业的房屋检测机构来进行检测；

4、与开发商协商无果时，坚持走法律途径进行维权。

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套路五：样板间≠实际交付标准

很多人在选房时参考的第一标准就是楼盘的样板间，但实际上，很多楼盘样板间光鲜亮丽的外表下也隐藏着不少猫腻，比如，样板间和实际房屋的比例有差异；家具尺寸缩水，造成空间视觉假象；户型图和样板间有严重不同；样板房精装标准与实际交付不同等。

在泉州，此前也有多个楼盘因样板间与实际交付不相符的问题遭到业主维权。

针对此类问题，10月9日，苏州发布最严成品房新政——

1、每个户型均应设置交付样板房应按不同户型设置交付标准样板房。样板房要真实反映户型、结构、装修标准和施工质量。

2、样板房应保留至该户型成品住房取得交付使用通知书三个月后方可撤除，并留存影像资料备查。

3、精装交付标准细化到设备、品牌、型号等都应在合同中明确标注。

4、成品住房交付标准不得低于样板房和合同约定的标准。

可以说，这些标准的明确，将大大杜绝开发商实际交付房源降标、维权时无证可依等问题。

在此提醒购房者，在参观样板间过程中，一定要多问，切勿迷失于华而不实的装饰。

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套路六：承诺配套≠一定能落地

项目周边的配套对于购房者来说是重要考量，开发商在销售商品房时往往会对其配套进行大肆宣传，但这些“承诺”可能因为各种原因迟迟不能兑现或不了了之。

例如2016年4月，为营销需求，泰禾原泉州区域高管集体在会上宣誓“华大泰禾广场2018年6月正式开业”。如今2年多过去了，“华大泰禾商业广场”开业仍没有时间表。

华大泰禾商业广场实景图（摄于2020年4月8日）

此外，例如轨道交通、海底隧道等也常常被泉州各大楼盘当做宣传噱头，虽然这些利好在政府规划中有所提及，但需要注意的是，这些项目是否能真正落地，何时落地还暂未可知，购房者应理性对待。

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套路七：“买一层用两层”≠合法可用

在泉州，很多商办性质的开发指标都被开发商作为类住宅、类别墅类的产品开发。这些产品一般主打挑高、买一层用两层、类别墅赠送高挑空地下室等突出产品附加值，通过实际+拓展面积折算价格，突出折算价，体现产品优惠。

但实际上，以上产品都是属于擅自加层和增设加层的擅自改扩建范围，因此都有可能存在较大的后续纠纷、风险。

例如去年，星光耀广场二期业主们曾反映，泉州城东星光耀广场SOHO产品卖房时，开发商宣传“买一层用两层”，但二期SOHO交房后，不少业主准备装修隔层，却被开发商和物业叫停。

业主诉至住建局，住建局在接受媒体时回复称“二期商住房加盖隔层，与原有规划审批图纸不符，根据相关法规，无论业主做任何形式隔层，都属于违规装修”。

在此提醒：购房者在买“买一层送一层”、“超大面积赠送”等此类产品时，一定不要轻易相信房企口头上的承诺，或广告概念宣传，要看图纸、看审批、看官方文件，看最终签订的合同。

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套路八：承诺回报率≠零风险

作为投资类产品，商业物业在当下风险较高，购房者须擦亮眼睛，特别是那种高单价高总价的商业更是“天坑”。

近年来，一些商办产品通过“售后返租”的形式进行销售，以“租金抵首付”、“购房即签订房屋出租协议，协议期内不用打理”、“高租金回报”等宣传手段吸引了不少购房者。

而同时，因开发商资金断裂致使租金无法定期兑现、或因开发商或商管公司后续招商运管不利无力支付租金，亦或因第三方违约拒付租金等多种情形，集中爆发出了一大批返租带来的纠纷和问题。

例如，2017年，石狮泰禾广场与购房业主签订10年返租、约定租金每季度发放一次的购房协议。自2019年11月份开始，石狮泰禾广场返租款支付严重滞后，多数业主均未能按时收到返租款。

图说：石狮泰禾广场SOHO宣传海报称，“100%安全、零风险、10年返租白赚1套房”

因此，购房者对该类“高额回报返租销售”产品的投资或购买应该慎重（政策风险，房企风险，交易风险），要有风险防范意识，切勿盲目瞄准高回报率，听信一些片面的误导性宣传。

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套路九：宣传涨价≠真的要涨

在一些特殊的节点，朋友圈常常被一些楼盘扬言涨价的“飞机稿”刷屏。那么，这些喊话要涨价的项目，究竟是虚晃一枪，还是真的要涨？

事实上，市面上那些官宣要“涨价”的楼盘，很多也就是取消特定期间的优惠而已；此外，部分项目自身已临近销售尾期，这一类楼盘基本都是在项目首开之时选择较低的价格入市，冲刺业绩，随着销售节点接近尾声，便适当提价，顺势微涨；

值得注意的是，在喊涨的项目中有不少是此前“销售吃力”的县域盘/远郊盘，所谓的“涨价”更多的可能是一种市场营销的心理博弈，目的就是为了刺激购房者买涨不买跌的心理，给购房者造成一种上涨的预期，催促购房者赶快下定。

因此，面对这样的“涨价”宣言，我们需以理性的目光看待，个别楼盘的涨价并不能作为整体市场风向的评判。

写在最后：

在此提醒购房者，一定要擦亮眼睛，识别套路。

最后，希望大家都能买到真正的好房子。