三四线城市去库存方式亟待关注 消化库存需要3-4年

近日，各个城市纷纷推出楼市新政。不同的是，以沪深为代表的一线城市楼市新政，都是向着收紧的方向发力，而其他城市新政，无一例外都是以补贴、优惠为主的放宽型政策。

造成这两种截然不同政策取向的原因，在于楼市状况本身的差异。自2014年底以来，楼市就出现了两极分化的状态，一线城市从冷静到发热再到现在的持续高温，而三四线城市则一直非常低迷并出现量价齐跌的现象。这样的背景之下，对二者的政策也是分化的，例如，持续至今的分类限购，就是放开了除北上广深和旅游城市三亚外其他城市。从去年开始，一线城市就领涨全国，今年2月的数据显示，深圳与上海的新建商品住宅价格指数同比涨幅分别高达57.8%和25.1%，近日两地相继出台新政给楼市降温显然是必要之举。

一线城市的高热状况下，收紧楼市政策并无问题，根据不同城市的不同状况作出有所区别甚至截然相反的政策也属正常。然而，在楼市政策本身的分化外，对不同城市新政的关注度也是冰火两重天。沪深出台新政，铺天盖地地报道与解读，而对其他城市同期推出的楼市新政几乎都只有一条快讯。这当然符合新闻原理，但需要注意的是，不能因关注度的高低而让一线城市新政转移了去库存的注意力。

一线城市楼市的火爆与大面积关注，似乎无意中制造了一种楼市一片大好、去库存已无需担忧的错觉，而实际上，住建部专家估算，中国现有约66.72亿平方米库存，占用资金约为40万亿元，去库存压力十分大。这样的提醒并非杞人忧天，去年年底，商品房待售面积7.18亿平方米，同比增长15.6%，而房屋新开工面积下降14.0%;今年1-2月，商品房待售面积仍在增加，已达7.39亿平方米，去库存压力进一步增大，而房屋开工面积不再下降反而开始上升，增长13.7%至1.56亿平方米，甚至国家统计局发布的2月70个大中城市住宅销售价格数据显示，环比上涨的城市个数增加9个到47个，而涨幅扩大的有33个，比1月份增加了10个，不降反升的城市增加了7个到32个，其中包括一些三四线城市。

更值得注意的是，部分三四线城市已有量价齐升的现象出现。这样的苗头潜藏着危险，三四线城市在此前的楼市疯涨期中积压了大量库存，又因流入人口与潜在增值空间有限而更难消化库存，因而一直是去库存的焦点。在一个供过于求又无外力影响的情况下，如果价格上涨成交量仍然上升，是绝对非理性的，不可能持久。这一状况当然与这些城市的去库存楼市新政有关，各地状况却是相去甚远，但这些新政几乎是如出一辙地包含买房减税、买房落户、公积金加息、降低首付比例、房价补贴，而额度也相差无几。甚至有些城市在无视风险地制造需求，例如沈阳，此前沈阳拟推出的大学生零首付、给开发商减税等极具争议的政策虽已暂停，但正式推出的新政中仍然保留了公积金贷款首付低至一成，在校大学生、新毕业生购房有每平方米200元奖励的政策。这样的政策实际是鼓励本不具备贷款资质的高风险人群贷款买房，以极大提高风险系数的方式来制造需求。

中央经济工作会议给今年定下的五大任务“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”，无一例外是为了经济在更稳定的状态下向好发展，而如果像某些城市一样以高风险制造需求的方式来去库存，则等于在挖经济墙脚，制造更大的不稳定和更高的风险。

去库存迫在眉睫，却不可饮鸩止渴。根据相关研究，消化库存需要三至四年时间，难以一蹴而就。经济对房地产的依赖必须剥离，通过土地财政、高房价支撑G D P的方式已无再续之可能。国家层面在以金融改革、去杠杆、降成本等动作循序渐进地促进与保持融资的顺畅与房地产业的健康发展，具体到各地，尤其是去库存焦点所在的三四线城市，应对供求关系、库存状况作好调研，再依次以产业转型、城市发展等因地制宜地从根子上去库存。