从2015年上半年经济背景来看，半年度经济数据不景气，恰逢股市又大跌，经济大环境并不乐观。
国家统计局数据显示，
2015年上半年经济数据，初步核算，上半年国内生产总值296868亿元，按可比价格计算，同比增长7.0%。分季度看，一季度同比增长7.0%，二季度增长7.0%。从环比看，二季度国内生产总值增长1.7%。很明显，在经济改革的攻坚期，尽管二季度宏观经济出现小幅回升，但是，当前我国宏观经济仍然处于触底阶段的基本面并没有改变。
同时，从2014年楼市表现来看，四轮“救市”措施出台后，尤其是“330新政”之后的二季度，一线城市及部分二线城市房地产市场开始出现好转，全国的商品房销售面积增速也开始转正，同时，从投资增速来讲，尽管增速小幅回落，但是总体保持稳中有升。
那么，什么原因导致上半年尤其是二季度楼市投资、销售等数据表现开始出现逆转?当前宏观经济触底的基本面背景下，预计2015年下半年货币政策会有哪些变化特征?
2015年下半年整个房地产市场发展趋势如何?当前股市的基本面会不会影响楼市的走势?笔者逐一进行解读。
解读之一：下半年货币政策将呈现出什么样的特征?
国家统计局数据显示，2015年上半年国内生产总值296868亿元，按可比价格计算，同比增长7.0%，宏观经济处于触底阶段。2015年上半年，全国居民消费价格(CPI)同比上涨1.3%。同策咨询研究部研究显示，当季度GDP增速与CPI增速累加值小于10时，整个经济基本面面临滞涨的压力，货币政策将有定向宽松的趋势。当前来看，2015年上半年GDP增速与CPI增速累加值为8.3，已经明显低于10这个警戒值，单纯从指标意义来看，当前国内具备货币政策“微调”走向定向宽松的特征，四次降息三次降准之后仍然具备继续降准或降息的空间，尤其是降准的空间。
从未来中国预期的经济增速走向来看，由于持续的经济结构调整，经济基本面有下行压力，经济增速已经由高速增长转为中速增长，并且2015-2016年GDP增长目标极有可能从今年的7.5%下降到7%左右。从今年上半年GDP增速来讲，其实已经从去年全年的7.4%降至今年上半年的7%，短期内经济通缩的压力加大。从上述的角度来看，中国货币政策短期内由当前的定向“微刺激”开始转向全面刺激的可能性加大，而从当前中国货币政策表现来看，中国央行已经开始全面降息降准，预计随后再次降准降息也是大概率的事件，“宽货币”的特征越来越明显。
此外，国家统计局显示，截止2015年6月末，我国广义货币(M2)余额133.34万亿元，增速降至11.8%。从M2增速来看，上半年M2增速略低于今年12%的控制目标，总体略微偏紧，同时，这也为今年下半年货币政策走向宽松提供了操作空间。预计在宏观经济触底阶段，定向宽松货币政策有望延续，2015年广义货币(M2)同比增长仍然会保持在12%左右，甚至略高。但是，这并不意味着房地产行业信贷环境会全面宽松，笔者认为，政策层面对楼市投资风险控制有可能会进一步加强。
笔者认为，从市场基本面来看，进入2015年，即使2014年下半年以来各类“救市”政策出台，央行也降准降息了，五部委也发布“330新政”刺激改善型需求入市，但是，市场库存偏大的基本面没有改变，大多数房企的盈利状况仍然堪忧，企业也会面临一定的资金面问题。因此，从2015年下半年银行信贷大背景来看，即使央行再降准降息也不会改变银行继续“惜贷”的行为，“严信贷”的特征表现还是比较突出。从实际市场表现来看，银行对于中小房企的贷款仍然是比较谨慎，并没有出现实质性松动，银行等金融机构不会无限制再给房企更多的“救命钱”，甚至当前金融机构为了控制楼市投资风险已经开始对于中小企业“停贷”、“锁房”，这些因素成为2015年上半年类似于深圳、杭州、上海等房企被“锁房”而导致企业资金面危机的导火索。
从“330新政”二套房贷降首付的执行结果来看，截止目前，“330新政”已经发布3个多月时间，全国大多数城市的银行比如广州、深圳、上海、南京、苏州、沈阳等等，尚未完全落实二套首付降至四成的政策，甚至在6月份有少数城市比如上海、广州开始收紧二套房贷政策。笔者认为，当前银行通过缩水执行或暂不执行二套房贷降首付是“严信贷”的表现，从目的的角度来看，在去库存仍然是今年主旋律的市场背景下，旨在通过暂缓或缩水执行，通过有条件降低二套首付或暂不执行二套首付降至四成的政策规避市场风险。
综上所述，宏观经济触底阶段，“宽货币，严信贷”成为主特征，尽管货币政策在下半年以后会进一步放松，但是，银行对楼市的“惜贷”行为仍将继续，政策层面对楼市投资风险控制有可能会进一步加强。
解读之二： 为什么2015年上半年楼市基本面开始逆转?
国家统计局数据显示，2015年1-6月份，全国房地产开发投资43955亿元，同比名义增长4.6%(扣除价格因素实际增长5.7%)，增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资29506亿元，增长2.8%，增速回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.1%。
1-6月份，商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%，1-5月份为下降0.2%。其中，住宅销售面积增长4.5%，办公楼销售面积下降2.4%，商业营业用房销售面积增长3.5%。商品房销售额34259亿元，增长10.0%，增速提高6.9个百分点。其中，住宅销售额增长12.9%，办公楼销售额下降1.8%，商业营业用房销售额下降1.2%。
从2014年楼市表现来看，四轮“救市”措施出台后，尤其是“330新政”之后，一线城市及部分二线城市房地产市场开始出现好转，全国的商品房销售面积增速也开始转正，同时，从投资增速来讲，尽管增速小幅回落，但是总体保持稳中有升，这对于房地产市场复苏来讲是利好。那么，什么原因导致上述楼市基本面发生的变化。笔者认为主要有以下四方面：
第一、货币政策已经走向宽松，导致一线城市及部分二线城市楼市基本面好转的最根本的因素。
央行的数据显示，
2015年4月份中国国内M2同比增速为10.1%，低于政府工作报告中提及的广义货币增长12%的目标，这为当前的信贷以及流动性扩张留足了市场空间。7月14日，央行公布上半年M2数据显示，截止2015年6月中国国内M2同比增速为11.8%，货币政策呈现宽松特征。
事实上也是如此。当前，宏观经济触底、股市大跌等因素已经倒逼货币政策走向宽松，无论是降准还是降息，还是近期中国央行通过PSL等多种定向宽松的工具，均为市场创造了流动性宽松的环境;同时，大量新资金流入股市，它们来自来自家庭储蓄(大妈们)、房地产(楼市投资客暂时转移投资股市)、大宗商品和信托市场。这些资金获利后开始投资大中城市房地产市场。
从上述分析来看，当前市场流动性已经开始宽松，这势必导致市场加快去库存的力度，对于购房者来讲，也势必会开始加速入市，助推上述城市房地产市场基本面继续好转。
第二、各地规划政策利好频出导致房地产市场过度炒作，一定程度上促进楼市基本面快速好转的出现。
近期，各地利好政策频出，地方版城市规划、产业规划密集出台，导致热点城市房地产市场出现炒作氛围。比如，一带一路、京津冀一体化、自贸区、轨道交通、新区等规划或政策的获批，政策热点效应助推区域房地产市场热度升温，导致区域楼市出现抢房现象，催生“日光盘”，导致部分城市楼市基本面快速好转。
第三、一线城市及部分二线城市楼市基本面好转的局面的出现和调控政策的宽松关系密切。
去年下半年以来，楼市调控政策开始松动，从最近各地“救市”政策频发的表现来看，我们可知，无论是调控政策还是货币政策已经开启全面宽松或“救市”的闸门，比如取消限购、降准降息、降低首套首付鼓励改善型需求入市、税费补贴等等，通过这些“救市”措施促使楼市基本面回升，对于一线城市、部分二线城市楼市基本面好转起到助推的作用。
第四、今年“自住需求+改善需求”两股力量入市激发了市场需求更加集中释放和爆发，导致上述城市“日光盘”频现，基本面快速好转。尤其是在一线城市，在土地供应持续稀缺的市场背景下，商品住宅供不应求已成为事实，在“自住需求+改善需求”两股力量入市刺激之下，出现高端楼市的销售量回升的现象与阶段性的爆发已不可避免。
对于改善型需求来讲，我们发现，“330新政”出台之后，由于营业税免征门槛5年变2年，从二手房市场角度来看，符合这样条件的房源比例将大幅增加，尤其是对于改善型需求来讲，由于营业税的免征，降低了交易成本，这部分群体就可以卖掉原有房产进行改善或置换，再加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低，这对于置换型需求、改善型需求来讲，还是抓一个比较好的入市“窗口期”。这样，在“330新政”刺激影响之下，一线城市及上述二线城市的首次改善、改善型需求开始积极入市，需求开始集中释放和爆发，导致二季度改善型高端楼盘“日光盘”频现，助推楼市基本面好转。
解读之三：下半年开发商采取什么样的推盘策略最靠谱?
总的来看，在2015年第下半年的时间里，由于二套房贷降首付、营业税降低免征门槛“330新政”等救市政策发力，以及一线城市、部分二线城市在今年上半年市场去库存取得初步成效，开发商应该因时而变，不同城市采取不同的销售策略、布局策略，以实现逆势扩张与增长的机会。
从市场供求关系或库存去化周期角度来看，开发商推盘策略也应分城施策。在一线城市、部分二线城市比如合肥、南京、苏州、南昌等大中城市市场基本面仍然为供求合理或供不应求，已经没有去库存的压力。当前，二套房贷降首付、营业税降低免征门槛“330新政”等救市政策频发，整体销售市场在品牌开发企业联动推盘之下将快速回暖，下半年这些市场将步入量价齐升的状态，或者会出现买涨不买跌的行情。此时，我们也坚信，当一个城市市场供求关系基本面不存在问题时，那么，这些城市的房地产市场交易状况始终会回归合理与健康，因此，总体来看，一线城市、部分二线城市由于市场基本面仍然为供不应求，市场中长期仍然看好，并不会因为2015年年初短期内因素导致的市场低迷而改变，此时，对于开发商来讲，跑量的同时可以适度调整价格策略，更加重视利润指标。
但对于其他二线城市、大部分三四线城市而言，则面临不一样的境地。总体来讲，由于城市大量的土地供应，以及由此带来的大量库存仍然没有消化，市场表现为供大于求，在今年下半年甚至明年时间段仍然要坚持去库存的市场策略，这些城市的市场基本面短期内还难以转好。
比如福州、厦门、青岛、武汉、西安、长沙、宁波、大连等二线城市、无锡、、温州、芜湖、徐州等大部分三四线城市仍然面临较大的市场“去库存”压力，起码在下半年不可能出现大规模涨价。即使有二套房贷降首付、营业税降低免征门槛“330新政”等救市政策彻底落地执行，今年市场基本面也很难说有太大的出彩。
解读之四：经济触底的基本面不利股市，会否影响未来楼市趋势?
从股市最新表现来看，沪指自本轮牛市新高5178.19点调整以来，十个交易日跌逾千点，跌幅达20%。截止7月14日收盘，沪指报3848点，跌76点，跌幅1.94%。尽管决策层出台了正面的救市措施，但是，截止目前为止股市并没有出现趋势性逆转，甚至仍然存在“降杠杆”背后的系统风险。
这总体说明，尽管有规划、改革、重组等众多政策层面的利好因素，但是，从经济基本面表现来看，今年上半年GDP增速仍然为7%，处于触底阶段，当前经济基本面的下行走势并没有本质改变，此时不支持股市持续上行。如果后期股市仍然在持续上行，这说明股市存在一定市场泡沫，此时进入有一定的市场风险，随后股市在“降杠杆”的过程中仍然有大幅暴跌的可能性。
笔者认为，从前期已经获利的股市投资客来讲，尽管当前股市大跌导致投资客获利空间压缩，但是，仍然有部分投资客有可观的获利空间。从这部分投资来讲，投资客获利之后的目的无非是消费，而不是继续进行投资，看着自己卡里存款的数字不断上升。目前来看，在国内最大宗的消费也就是房子和车子了。当前来讲，相对而言买房子更靠谱，尤其是对于股市已经获利的投资客而言，改善自己的居住环境提高家庭的生活品质势必成为大多数人的追求。再加上当前政策也支持改善住房，因此，股市赢了钱，最合适的消费方向就是购房。从上述角度来看，对于这些股市投资客来讲，此时，当股市基本面已经不再持续上涨之后，当股市已经开始回归理性之后，股民们更应该想清楚要不要继续留在股市。
但是，对于高位进入股市的股民来讲，尤其是原计划通过股市获利再进行购房，或再进行重新资产配置的股民来讲，当股市不景气之后，股民在股市的损失也相当惨重，对于本来具备改善或购房投资的群体来讲，这个时候可能会因为股市的大幅下跌延缓进入楼市的时间，甚至导致这部分购房群体购房改善生活或进行资产配置的时间搁浅。
因此，笔者认为，毫无疑问，在6月底“降息+定向降准”的市场背景下，对于尚有获利空间的股市投资来讲，把控好央行给股民们最后的解套期“窗口期”显得非常关键，股民们在最后的政策“窗口期”卖股套现买房成为投资的最佳选择。
