日前，沉寂一年多的石狮万科金域中央营销中心及样板房正式开放亮相。原本计划2014年下半年入市的石狮万科金域中央，在石狮住宅市场陷入冰点的现实环境下，将入市计划推迟了一年。石狮万科金域中央此番正式亮相，也在一定程度上透露出石狮房地产市场的好转。
当前三、四线城市的房地产市场仍未有明显好转，那么，对处于四线、五线的县域城市来说，县域房地产市场又面临什么样的困境和机会呢?本期楼市，选取石狮、德化等县域为样本，看本土县域房地产近几年的发展演变及现状。
商品房面临库存压力
●石狮：价格回归合理价位
继2013年石狮住宅市场房价突破“万元”时代后，经历2014年石狮房地产市场的风云突变，目前已经回归每平方米7000元—8000元的合理价位。
石狮泰禾广场相关负责人告诉记者，2013年之前，石狮房地产市场以本土房企建德、百德等为主，外来房企尚未进入，营销手段单一，房企去化意识并不紧迫。2013年中骏进入石狮，才正式掀开了上市房企抢滩石狮的序幕。2013年下半年，恒大、万科、世茂、阳光城、建发等一线房企纷纷在石狮拿地开发，多元化的营销手段和活动搅热石狮楼市，将石狮房价拉升至每平方米9000元—10000元。
“去年有一段时间，石狮市场可以用‘门可罗雀’来形容。”一上市房企石狮项目策划经理告诉记者，去年3月—5月在石狮发生“房闹”事件，加上公积金政策的调整，中骏、世茂等房企将价格回调到市场心理价位，住宅去化走量有所好转，市场开始破冰回暖，但石狮仍面临库存量大的现实困境。据黄先生介绍，石狮常住人口只有30多万人，并且本地石狮人都有好几套住宅，购买改善户型的客户在本地石狮人占较小比例，但房企在石狮推出的住宅户型大多数是100㎡以上的大户型，扎堆的大户型产品也让市场面临去化困境，后面恒大、万科将目光瞄准石狮外来人口，进行户型方案的大小。
曾扎根石狮楼市多年，后转战晋江一上市房企地产项目任职的许先生告诉记者，长期以来，石狮住宅市场供需关系较为平衡，石狮人较强的购买力也让石狮住宅市场一直表现良好。2013年房企扎堆进入石狮，大体量的住宅产品井喷推出，才开始出现供大于求的情况。再加上2014年一房企率先大幅降价，让市场一下子进入冰点，也加剧了住宅去化困境。
业内人士分析，一线房企选择进驻石狮，一方面是看中石狮强大的购买力，另一方面则得益于石狮政府强大的招商能力。消费能力强是石狮吸引外来房企的重要原因，却也是当前石狮楼市面临困境的原因。据了解，石狮一些经济实力较强的二代，在石狮基本上都有2-3套房子，他们更倾向于去香港置业。资本外流是石狮不得不面对的问题。此外，受经济下行影响，石狮以劳动密集型为主的服装产业面临压力，也在一定程度上影响了石狮房地产市场的发展。
●德化：盘量小 本土房企居多
当前德化房地产市场也面临着较大的去化压力。“目前整个县城的楼房现房有1万套，库存压力依然大。”德化银厦房地产公司的陈经理说，但今年通过营销促销等一系列活动，以及楼市环境的回暖，库存压力有望消化。
回顾德化房地产市场近几年的发展，德化市场表现较为平稳。
2010年德化县的房地产表现出强劲的需求，这一时期主要以本地的房企居多，盘量较小，但仍有多家房企挤进县纳税大户前列，其中四星房地产即德化佳美集团董事长苏建堆以1783万纳税额入列德化县纳税第5名。而这时期，外来房企如百德置业等优质房源的热卖也在一定程度上提升本地开发水准，房地产市场出现“有市无房”现象。
有业内人士告诉记者，2012年以来，德化虽新增多家外来房企，但整体盘量都不大，也没有一线房企。“德化城关的人口密集度大，没有足够面积的土地供一线房企开发，只能小盘量开发。”
随着大小外来楼盘的开发，以及本土县域房地产市场营造的良好市场氛围，房源的供给量在2013年集中爆发，市场保持强劲的销售势头。
但在2014泉州整体楼市成交下挫，房价微涨的情况下，德化房地产也面临大考，市场出现疲软。据悉，2014年商品房销售面积下降21%。“泉州周边的房地产开发也挤兑了县域楼市的利润空间，同时，2014年房地产市场整体出现低迷，宏观政策和市场需求下滑等都是因素影响。”上述业内人士表示，比如惠安、泉港的人很多到洛江买房，安溪、永春、德化等县域人口很多选择到泉州桥南购房。
而德化一购房者小林告诉记者，2013年上半年，他在德化城关“黄金地段”买下一套商品房，作为预备婚房，但很快下半年房价回落，2014年也延续市场的颓势，整体房屋成交量低迷，小林便着手出让新房，但一整年都无人问津。“主要是受到泉州市区周边板块的楼盘影响，泉州教育水平和城市发展速度都比县域地区有优势，许多外出打工的人不愿返乡买房，多数选择在泉州周边购房，而德化县常住人口也才28万人，且年平均减少率为0.83%，至今有大量的存楼盘待售。”
福建资润房地产营销有限公司总经理刘晓松说，从2015年上半年德化县住房供有量和市场需求变化情况来看，在提供充足的住房供应同时，要防止过度开发，确保房地产市场可持续、健康发展。
●永春：商品房库存压力大
相较德化，永春房地产开发势头更强劲，2013年，永春县新开工房地产项目11个，其中碧桂园一期、富临国际、桃源华庭三个大盘投资5.5亿元，占了永春县房地产投资的半壁江山。全年完成房地产开发投资4.27亿元，同比增长7.9%。
刘晓松告诉记者，永春房地产业在2013年迎来“春天”，房地产开发量激增，仅在新入驻的碧桂园和富临国际这两个大盘的拉动下，全年的商品房销售面积增幅达116.7%。虽然2013年，大部分在售楼盘销售过半。但2014年整个永春县商品房库存压力仍然很大。“永春县常住人口约45万人，目前整体待售面积至少210万平方米以上，其中，商品房待售面积就有54万平方米，2014年的商品房库存压力较大。”
永春宝龙城市广场策划经理王琳接受记者采访时表示，去年7月至今，永春宝龙城市广场1期住宅销售700多套，去化约90%，均价约5200元/㎡，销售额4亿多元。“当前永春住宅房价每平方米在5000多元，处于合理价位，近几年永春住宅价格也一直保持在这个水平。”
“库存压力大，这与当地的房地产过度开发有关。”有业内人士分析到，有数据显示，2015年上半年，永春县房地产开发投资力度已有所控制，同比下降7.4%。同时，随着今年楼市的回暖，商品房销售额3.87亿元，同比增长85.24%。
商业地产仍有发展空间
与泉州市区城市综合体遍地开花不同的是，县域楼市的商业地产仍有较大发展空间。从2014年宝龙集团将其在福建投资的第5个大型商业地产项目选址永春，万达将其在泉州的第三座万达广场落子安溪就可以看出，一线房企对县域商业地产的发展仍抱有期待。
以石狮为例，与曾陷入困境的住宅市场不同，即使在2014年房地产市场最为严峻的时期，石狮商业地产仍保持着良好的去化。
业内人士黄梁兴认为，石狮商业地产不存在问题。“石狮人喜欢投资店面，去年在住宅市场经历寒冬的时候，石狮商业的走量还很不错。”
黄梁兴说，石狮藏富于民，房产和股市是石狮人主要的投资渠道，在石狮人看来，投资商铺是一个收益较高、风险较小的稳定投资。从九二路到八七路再到德辉广场，从传统街铺到近年来才开发的体验型购物中心，十年来石狮商业消费变化明显。从当前石狮商业地产来看，现有的中骏商城定位为专业童装市场，消费体验型的商业体目前只有德辉广场，再加上9月份即将开业的石狮泰禾广场，目前开业运营的消费体验式商业体还不多，石狮商业地产还有很大的发展空间。以德辉广场附近的石狮泰禾广场为例，因占据市中心核心地段，商铺一平方米售价达3.5万元。
但受当前股市震荡的影响，投资商铺也受到了一定影响。黄梁兴说，之前有几个客户店铺首付款已经付了，合同也签了，但遭遇股市5000点大跌，资金被套，为了挽回损失，店面也不要了，首付款就这样打了水漂。
在王琳看来，本土县域商业仍有较大的发展空间。以永春市场为例，在75万㎡宝龙城市广场进驻永春之前，永春没有真正意义上的城市综合体，永春商业形态仍停留在传统的商业街形态，比较繁荣的只有金融城商业街区，并没有购物中心，永春的商业需求还有很大的挖掘空间。据了解，永春宝龙城市广场目前在售的是一期的商业街，店铺均价在1.2万—1.5万元之间，比周边社区的店面均价高出2000元—3000元，定位中高端，自推出以来销售情况很不错。
